租屋時，房客違約會被扣押金，若是房東違約，有任何罰則嗎？

翏彡心（進階會員） ‧
2019-01-07 02:02

租屋時，簽約兩年，繳押金兩個月，房東表示若房客未滿兩年退租要扣押金兩個月。
想請問若未滿兩年，房東決定調漲租金或要求房客搬離（其他人開較高的價格要承租），
相較於房客違約會被扣押金，對於房東有任何罰則嗎？
另外想詢問，房東可以規定房客只能住幾人嗎？
租約沒到法院公證的話，是否具有效力？

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動作
2019-01-18 03:13
房東違約時，房客該怎麼辦？
依據民法上「契約嚴守原則[1]」，除非雙方有另外有「調漲租金」或「提前終止」的條款，否則房東不可以在契約期滿前，任意調漲房租或請求搬離，因此您可以拒絕房東不合理的要求，依照原本的契約走即可。如果房東採取強制措施，例如換鎖或是請搬家工人將您的物品搬離，則可能構成刑法上侵入住居罪[2]，此時您可以向檢警機關報案來尋求救濟。
房東可不可以規定房客只能住幾人？
可以。房東是房子的所有人，他當然可以安排房子想要給幾個人住[3]。並且依照契約自由原則，只要房客同意房東「限制人數」的條款並且簽約，房客當然必須遵守[4]。

租約沒到法院公證，是否具有效力？
租賃契約屬於不要式契約，原則上只要雙方達成意思表示合致[5]即可。至於會產生公證的問題，則是如果簽訂租約超過5年或者未定期限，才會去公證，使得房客可以確保租屋權益，不會因為房東將房屋賣給別人而受影響[6]。（此即「所有權移轉不破租賃原則」。）

註腳

  1. 　 最高法院19年上字第985號民事判例：「當事人間合法締結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因 發生外，不容一造任意反悔請求解約。」此即「契約嚴守原則」。
  2. 　 刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」相關判決請參考臺北地方法院107年度審簡字第2144號刑事判決。
  3. 　 民法第765條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」
  4. 　 同註1。
  5. 　 民法第153條第1項：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第421條第1項：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」
  6. 　 民法第425條：「
    I 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
    II 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
租賃 ， 契約嚴守 ， 所有權移轉不破租賃
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