不動產借名登記

匿名(一般會員)
2019-01-13 06:49

將不動產借名登記在他人名下,此時不動產所有權人為出名人還是借名人?若出名人佔有不動產,且未經借名人同意即與第三人訂立該不動產買賣契約,經登記後,該不動產所有權人為何?原不動產借名人可否請求返還?


  • . 回覆者的回答僅供參考,法律百科是分享知識的平臺,不針對具體個案提供專業諮詢服務,故無法負保證責任。
  • . 每個具體個案是獨特、複雜、持續發展的,回覆者對回答的內容是法律知識,而不是每個具體個案的解答。
如有個案法律諮詢需求,敬請洽詢專業律師。

借名登記的不動產,實質所有權人仍是借名人

借名登記是將自己的財產借別人的名字來登記,出名人只是形式上所有人,實質所有權人依然是向他人借名字的人(即「借名人」),由借名人管理、使用、處分自己的財產[1]

出名人把不動產賣給第三人並移轉登記,第三人會成為所有權人

當出名人沒有經過實質所有的借名人的同意,就擅自與第三人訂立不動產買賣契約,並辦理移轉登記,這些法律行為原則上都是有效的,也就是第三人會成為房屋的所有權人。

買賣契約有效

買賣契約是一種債權行為,並不以出賣人有處分權為必要[2],所以即便出名人未經借名人同意,擅自在沒有處分權的情形下和第三人簽訂買賣契約,買賣契約仍有效。

移轉登記的物權行為有效

實務上最高法院認為,出名人擅自將不動產移轉登記給第三人(處分行為)是有效的,無論第三人是善意或惡意,因為借名登記只是借名人和出名人之間的內部約定,不會及於第三人[3],所以登記後第三人就取得不動產的所有權。

借名人只能另外向出名人請求侵權行為損害賠償

既然第三人成為不動產的所有權人,借名人就不能再向第三人主張返還不動產[4],只能另外向擅自出賣、將不動產移轉登記的出名人請求侵權行為損害賠償[5]

關於借名登記的法律關係,可以參考以下文章:楊舒婷(2023),《出資買房掛在他人名下,卻被對方私自轉賣,有什麼補救方法?(一)——什麼是借名登記?》。

 

延伸閱讀:
楊舒婷(2023),《出資買房掛在他人名下,卻被對方私自轉賣,有什麼補救方法?(二)——借名登記的訴訟中,由誰來負舉證責任?》。
陳麗雯、劉庭恩(2022),《登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎?什麼是借名登記?》。

註腳

  1.   最高法院99年度台上字第1662號民事判決:「按稱『借名登記』者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,……。」
  2.   最高法院91年度台上字第2379號民事判決:「按買賣為債權契約,與移轉所有權之物權契約不同,出賣人對於出賣之標的物,不以有處分權為必要。」
    最高法院89年度台上字第961號民事判決:「……買賣契約與移轉所有權之契約不同,買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約,難謂即為移轉物權之物權契約,且出賣人對於出賣之標的物,不以有處分權為必要(本院三十七年上字第七六四五號、三十八年台上字第一一一號判例意旨參看);……。」
  3.   最高法院106年度第3次民事庭會議決議(2017/2/14):「甲說(有權處分說):
    不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。……
    決議:採甲說(有權處分說)。」
  4.   最高法院106年度台上字第1859號民事判決:「系爭地上物雖為被上訴人所有,然其就該地上物坐落之系爭土地,既未曾登記為所有人,自不得以其與甲○○等2人間借名契約之約定,對受讓土地之上訴人主張其為系爭土地之實質所有權人……。」
  5.   民法第184條:「
    I 因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
    II 違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」
    最高法院102年度台上字第19號民事判決:「按借名登記之受託人雖為形式上之所有人,但與委託人間存有類似委任之關係,委託人始為真正所有人,受託人如擅自處分致侵害委託人之所有權時,自屬侵權行為……。」