所有文章 / 房子‧土地‧鄰居 / 其他不動產問題 登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？ 借名登記 房屋 借名登記契約 占有 分管契約 文：陳麗雯（認證法律人） 、 劉庭恩（認證法律人） 刊登於 2018-10-24 最後更新於 2022-11-30 A女與擔任公務員的B男兩人交往多年，一起購置房地、共築愛巢，雙方各自負擔部分自備款及裝潢費，但當時並未算清楚彼此分攤費用。 因B男擁有公務員之身分，向銀行申請公教貸款利息較低，所以用B男的名義登記為所有權人，但貸款多數由A女支付，所有權狀由A女管理。 多年後B男劈腿，與A女分手，A與B協議由A女找買家，售屋後還清貸款雙方再分錢，但B男多次認為A女所找買家出價太低而無法成交，甚至主張房子登記於其名下，所以房子是他的，而要求A女返還房地之所有權狀。A女應如何主張其權益？ 圖1 你的房子不是你的房子？什麼是「借名登記」？ 資料來源：陳麗雯、劉庭恩 / 繪圖：Yen 一、房地是否為B男一人所有？ 依照民法第767條1項前段[1]，B男必須為房地之唯一所有權人，才可以請求返還。房屋登記名義上雖為B男，但雙方實際上應是以共有的意思購屋，A女與B男間就房地實為分別共有[2]關係，依照實務見解[3]，雙方就A女應有部分成立「借名登記契約」，並類推適用委任關係。 至於應有部分[4]的比例，如不明者，則推定為均等，即每人為二分之一，民法第817條有明確規定[5]。因此，房地形式上為B男所有，然實質上所有權之應有部分各半，故B男請求返還所有權狀予自己並無理由。 二、A女是否無權占有房地？ 雙方曾依照民法第819條第2項[6]、第820條[7]約定，由共有人A女一人持有所有權狀的分管契約，也約定出售處分房地並平分利潤，A女已具有合法之占有權源，B男請求返還所有權狀予自己，實於法無據。 三、結論 基於上述事實及結論，借名登記之契約於不違反公序良俗時，實務上仍認為有效，則契約雙方內部關係仍應受該契約拘束，真正所有權人仍為實際管理使用並出資之借名人，不可僅因地政機關上之登記名稱，直接認登記名義人（出名人）為真正所有權人。 此外，因為物權（如所有權）具有絕對（對世）效力，也就是物權人可以對任何人主張權利，效力強大，因此得喪變更須藉由公示之方式，使他人了解權利之歸屬，避免與A交易的第三人遭受損害，保護交易安全，此時A與B雙方不可以此借名登記契約關係，對抗交易相對人。 為避免日後爭端及舉證有難，建議A仍應向地政機關登記自己為所有權人較妥適。