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登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？

文：陳麗雯（認證法律人）
    • 、劉庭恩（認證法律人） ‧ 房子‧土地‧鄰居 ／ 其他不動產問題 ‧ 2018-10-31 ‧ 1

    案例

    A女與擔任公務員的B男兩人交往多年，一起購置房地、共築愛巢，雙方各自負擔部分自備款及裝潢費，但當時並未算清楚彼此分攤費用。

    因B男擁有公務員之身分，向銀行申請公教貸款利息較低，所以用B男的名義登記為所有權人，但貸款多數由A女支付，所有權狀由A女管理。

    多年後B男劈腿，與A女分手，A與B協議由A女找買家，售屋後還清貸款雙方再分錢，但B男多次認為A女所找買家出價太低而無法成交，甚至主張房子登記於其名下，所以房子是他的，而要求A女返還房地之所有權狀。A女應如何主張其權益？

    本文
    房地是否為B男一人所有？
    依照民法第767條1項前段[1]，B男必須為房地之唯一所有權人，才可以請求返還。房屋登記名義上雖為B男，但雙方實際上應是以共有的意思購屋，A女與B男間就房地實為分別共有[2]關係，依照實務見解[3]，雙方就A女應有部分成立「借名登記契約」，並類推適用委任關係。
    至於應有部分[4]的比例，如不明者，則推定為均等，即每人為二分之一，民法第817條有明確規定[5]。因此，房地形式上為B男所有，然實質上所有權之應有部分各半，故B男請求返還所有權狀予自己並無理由。
    A女是否無權占有房地？
    雙方曾依照民法第819條第2項[6]、第820條[7]約定，由共有人A女一人持有所有權狀的分管契約，也約定出售處分房地並平分利潤，A女已具有合法之占有權源，B男請求返還所有權狀予自己，實於法無據。
    結論
    基於上述事實及結論，借名登記之契約於不違反公序良俗時，實務上仍認為有效，則契約雙方內部關係仍應受該契約拘束，真正所有權人仍為實際管理使用並出資之借名人，不可僅因地政機關上之登記名稱，直接認登記名義人（出名人）為真正所有權人。
    此外，因為物權（如所有權）具有絕對（對世）效力，也就是物權人可以對任何人主張權利，效力強大，因此得喪變更須藉由公示之方式，使他人了解權利之歸屬，避免與A交易的第三人遭受損害，保護交易安全，此時A與B雙方不可以此借名登記契約關係，對抗交易相對人。
    為避免日後爭端及舉證有難，建議A仍應向地政機關登記自己為所有權人較妥適。

    註腳

    1. 　 民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」
    2. 　 民法第817條第1項：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」
    3. 　 按最高法院98年度台上字第990號、99年度台上字第1662號民事判決意旨：「按借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」
    4. 　 按最高法院57台上2387民事判例意旨：「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同。」
    5. 　 民法817條第2項規定：「各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」
    6. 　 民法第819條：「
      I 各共有人，得自由處分其應有部分。
      II 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
    7. 　 民法第820條：「
      I 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
      II 依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
      III 前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
      IV 共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
      V 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」
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