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老公寓加裝電梯補助、各戶經費分攤怎樣才合理?

  • 匿名(非會員)
    房子‧土地‧鄰居其他不動產問題 ‧ 2019-03-02 21:55

    108年開始,老公寓加裝電梯補助門檻放寬,且上限提高。
    我們家希望可以申辦這項服務,該如何著手準備?
    補助後須自行負擔的部分,各樓層各戶如何分攤才會合理?有沒有標準可以遵循?

    行政院新聞公告提到的法令:
    無障礙住宅設計基準及獎勵辦法
    原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點


    「108年開始,老公寓加裝電梯補助門檻放寬,且上限提高」已經有相關規定了
    內政部部務會報於2018年11月通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」修正草案,放寬5層以下公寓大廈改善無障礙設施補助門檻,僅須共有人及應有部分過半數,或應有部分逾2/3同意。
    另,內政部於2018年10月1日也已訂定發布「原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點」,自明(2019)年起,每案最高補助金額將由116萬元提高至216萬元,以加速推動無障礙住宅[1]
    因此,「108年開始,老公寓加裝電梯補助門檻放寬,且上限提高」這個消息是真的[2],現行有效的規定就是「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」及「原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點」。
    我們家希望可以申辦這項服務,該如何著手準備?
    承上,由於該辦法的補助對象是直轄市、縣(市)主管機關,所以申請細節請洽各主管機關(例如:臺北市的主管機關是臺北市建築管理工程處)[3]
    補助後須自行負擔的部分,各樓層各戶如何分攤才會合理?有沒有標準可以遵循?
    公寓的公共空間,對各住戶(區分所有權人/共有人)而言就是「共有物」。如果要在公共空間加裝電梯,涉及「共有物的管理」法律議題。
    我國民法對「共有物」的規定,是傾向「共有人自行約定」或「多數決」(例如:合計超過一半的共有人,而且合計超過一半的持分)兩種方式。無論是針對共有物的處分管理、或是費用分攤,都依類似的邏輯作規定[4]
    所以,依照民法第820條[5]第822條[6]規定,共有物的管理,除非「契約另有約定」及「共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之」這些狀況,不然都應該以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之(但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算);衍生的管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。(「應有部分」是法律用詞,在這裡可以理解成日常生活習慣用語「持分」。)
    換句話說,電梯如果是公寓各所有人(各樓層的屋主)所共有之共有物,除「契約另有約定」外,安裝或更新的決定都應該以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之(但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算)。
    舉例而言,如果公寓裡有五戶,就要有三戶同意,才可以安裝新電梯。
    至於衍生的費用(例如:管理費、其他負擔),除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之[7]
    雖然法律這樣規定,但真實生活中往往不盡如此。
    最常聽到的紛爭就是「我們住1樓,是剛搬入的新住戶,覺得要電梯分攤費用好像不太合理。」這部分多半會使用公寓住戶之間的規約去協議,法律在這裡的幫助不大[8]
    所以,除了法律之外,其他因素例如:住戶和睦、有法定空間、法規可彈性處理違章建築,再搭配補助款的誘因,更有助於老公寓安裝新電梯的夢想提早實現喔。
     

    延伸閱讀:
    蔡佩蓉(2015),《 開箱文/裝電梯政府出錢 住戶分享4項成功關鍵

    註腳

    1.   補助金額可參考《原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點》的附件一:原有住宅改善無障礙設施補助項目及補助金額上限表
    2.   中時電子報(2018),《老公寓加裝電梯更容易 補助門檻放寬最高補助216萬》。
      中時電子報(2019),《媒體假新聞罰則 立委提議公開道歉、移頻到後段
    3.   臺北市建築管理工程處(2018),《免費輔導活動開跑~公寓大廈成立管委會 政府補助跟著來!》。
    4.   李彥文(2011),《共有物之管理與分割》。
    5.   民法第820條第1項:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。 依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之 。」
    6.   民法第822條第1項:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有 部分分擔之。」
    7.   劉孟錦.胡綺萱.楊春吉(2011),《【新公寓大廈法律問題】電梯更新工程,一樓是否該分攤費用?》。
    8.   蘋果日報(2018),《【法律問蘋果】吵翻了 1樓住戶沒用電梯也要分攤費用?》。
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