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是否試用於優先購買權?

  • 匿名(進階會員)
    房子‧土地‧鄰居其他不動產問題 ‧ 2019-06-24 20:07

    我有一棟透天20坪的房子,民國6X年蓋房子時蓋在別人的土地上,有5坪土地為別人所有,最近地主把土地賣給了第三著,現在第三著以2倍的價錢要我們購買回去,請問是否適用優先購買權,向原地主以相同價錢購買回,另外一個問題"須於接到通知10日內表示行使優先購買權",請問口頭通知具有法律效應嗎?


    關於此問題,可參見「優先承購權(一)──簡介及土地法第104條」、「優先承購權(二)──土地法第34條之1」。

    一、優先購買權的相關法規範,可見民法第426條-2[1]、土地法104條[2]等規定。

     (一)其中房屋所有人欲主張對於土地之優先承買權,至少須以在該地上有租賃契約、地上權或其他使用土地之權,始具有優先承買權。

     (二)如果房屋所有人無權占有他人房屋,例如,當初蓋房子時就越界,根本沒有使用土地之權限者,未能有任何優先承買之權。

    二、另外,法律課予出賣人一通知義務,該通知義務只是為了讓有優先承買權之人,能夠知悉他能夠行使其權利。因此,該通知(無論是口頭或是書面,都可以),但僅僅只有告知作用,故不生任何法律效力。然而,如果出賣人未履行該通知義務,而造成承買人之損害者,應依照民法第184條負損害賠償責任。

    註腳

    1.   民法第426條-2︰「租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。」
    2.   土地法第104條︰「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」
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