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想委託仲介賣房子,可以口頭約定就好嗎?

  • 匿名(一般會員)
    房子‧土地‧鄰居房屋買賣 ‧ 2019-07-03 14:35

    管見認為,委任仲介處理房屋一事,得以口頭約定,不需要以書面為必要︰

    一、爭點︰

     (一)違反法律規定的法律行為,都會是無效的嗎?

     (二)違反系爭〈不動產經紀業管理條例〉規定的效果為何?

    二、爭點一︰效力規定與取締規定的區分?

     (一)民法第71條明定「法律行為,違反強制或禁止規定者,無效。」其中法律行為指得是債權(契約)行為、處分(物權)行為而言。強制規定指得是法條明定「﹒.﹒.﹒,應﹒.﹒.。」禁止規定則指「﹒.﹒.,不得﹒.﹒。」

     (二)違反強制規定者,法律行為無效。但實務與學說將法規範中種種的禁止規定,劃分成1.效力規定與2.取締規定。兩者區分的實益在於︰

       1. 違反效力規定的法律行為,屬於無效的法律行為;但是

       2. 違反取締規定的法律行為,並不會無效,只是處於該法律關係之當事人會受到處罰而已。[1]

        也就是說,違反強制規定的法律行為,屬於無效;違反禁止規定的法律行為,還要先區分「究竟是效力規定,還是取締規定。」至於如何區分法規範究屬效力規定還是取締規定,應本於法規範的性質。通常情形,解釋禁止規定應該顧及法規範的目的與法益權衡,盡量維持法律行為的效力,以保護私法自治原則。[2]

    三、爭點二︰系爭〈不動產經紀業管理條例〉是屬於何種規定?

     (一)查該條例第21條規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。」另於同法第29條第三款明定,違反該規定的罰鍰。此顯示該條例僅在拘束經紀業者,而不在排除法律關係的成立,即使雙方當事人以口頭方式成立契約,而未簽訂委任契約書,則雙方當事人間之委任關係,並非無效,僅該經紀業者須受罰鍰而已。

     (二)實務上亦表明此見解[3]

    按法律行為,違反強制規定或禁止之規定者,無效,民法第71條前段定有明文。又不動產經紀業管理條例第21條第1項規定:「經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。」,第29條第1項第1款規定:「違反…第21條第1項…規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬以下罰鍰。」,又前開規定,究其性質,應為取締規定而非效力規定。申言之,此項規定,係在對於違反者課以制裁,以禁止其行為為目的,而非以否認該行為之法律上效果為目的。是以兩造於96年12月21日所成立之居間契約,即令違反不動產經紀業管理條例第21條第1項之規定,亦不能指為無效。

     (三)曾有當事人向法院主張,該條例屬於特別規定,應以書面為契約成立的必要方式[4]

    再審原告主張 依不動產經紀業管理條例第21條第1項規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。」顯見不動產經紀(包括仲介居間)之委託須以書面方式為之…有關不動產經紀業者從事之不動產買賣居間,應依上開管理條例第21條第1項規定簽訂書面委託契約。
    承審法院表示

    1. 惟按居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,民法第565條訂有明文。依學者通說之見解,居間契約之成立,原則上依民法第153條雙方當事人意思表示一致,即可成立,不必以一定方式為之,故居間為不要式契約

    2. 至再審原告所引不動產經紀管理條例第21條第1項「經紀業及委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售」之規定,乃行政機關為管理不動產經紀業所頒佈之法規,其規定僅係取締規定,而非效力規定,如有違反,其行為人雖應受一定之制裁,但違反行為本身,民法上並不以為違反強行法而使之無效,即取締規定,綜有違反,並不影響該法律行為之效力,在私法上仍得生效 

      (四)不僅本條例第21條屬於取締規定,該規範本身皆屬於取締規定[5]

    不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業,建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展而制定,如有違反,亦僅主管機關得依相關規定處以禁止營業及罰鍰,該等規定係取締規定,並非強行規定,自無民法第71條之適用,原告縱違反該等規定,亦與契約效力無涉…

    意見不同,請不吝賜教。

    註腳

    1.   例如,最高法院68年度台上字第879號判例表明,即使違反〈證券交易法〉第60條之規定,法律行為也不會無效,僅僅使該違反之人受到相關處罰罷了。
    2.   王澤鑑,民法總則,增訂七版,頁318
    3.   臺灣宜蘭地方法院民事判決97年度簡上字第40號。同見解參照臺灣桃園地方法院民事簡易判決100年度桃簡字第649號、臺灣高等法院民事判決95年度重上字第86號。
    4.   臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度再易字第23號。然而該原告於下文,另以「縱認本件居間關係屬非要式行為」進行論述,顯見其對於自身立場有所退讓。
    5.   臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第140號
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    (這題由法律百科編輯高子涵回答)

    前次於2019-07-08 14:57回答,謝謝品毅提供意見。以下為吸收後調整的回答。

    =====

    先簡單回答,委託人和房屋仲介之間可以只有口頭約定,不過如果委託人沒有與房屋仲介簽訂書面的委託契約,房屋仲介業者會被處以罰鍰。
    但無論如何還是建議委託人要和房屋仲介簽訂書面契約,避免發生爭議時無所憑據。

    國家有制定專門管理房屋仲介業的法律
    房屋仲介業者在法律上被稱為「不動產經紀業」[1]。為了管理並建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進市場健全發展,我國制定不動產經紀業管理條例[2]
    未簽訂委託契約書,房屋仲介業者會受罰鍰
    如果房屋仲介要刊登廣告或銷售委託人的房屋,必須和委託人簽訂委託契約書[3],並由房屋仲介公司指派的仲介人員簽章[4]
    如果業者在沒有委託契約書的情況下就刊登廣告或是銷售,又或者是委託契約書沒有經過簽章的話,就會被處以6到30萬的罰鍰,經主管機關[5]要求限期改正而屆期未改正,還會被按次處罰[6]
    書面合約的內容可以參考內政部公布的「不動產委託銷售契約書範本[7]」,以及「不動產說明書應記載及不得記載事項[8]」。
    口頭委託具有法律效力,不因房屋仲介業者受罰而影響
    這種當事人間約定好,由其中一方告訴他方有訂約機會,或做為訂約媒介,然後由他方給付報酬的契約,稱為「居間」。而居間是私人之間,雙方談好,意思一致,就可以完成的契約(學理稱為「諾成契約」)。所以即使當事人沒有訂立書面契約,也不會影響居間契約成立[9]
    至於不動產經紀業管理條例,則是國家管制私人的法律,屬於國家對房屋仲介業者的行政管理層面規定,違反規定只會使得國家可以對房屋仲介業者處行政罰;房屋仲介業者與委託人之間的契約效力不受影響[10]
    也就是說,雖然房屋仲介業者會因為未簽訂合約被國家處罰鍰,但房屋仲介業者與委託人之間的口頭約定仍有法律效力。

    回應品毅
    如同品毅的說明,法律實務及學說將「禁止規定」分為「效力規定」、「取締規定」。
    不動產經紀業管理條例就是屬於即使違反而受處罰,仍有法律效力的取締規定。從另一個角度來看,房屋仲介的本質上是居間,居間契約僅口頭約定也會有法律效力。只是沒有書面委託契約,除了房屋仲介業者會被罰鍰,對委託人而言也比較沒有保障。
    因此,還是建議委託人與房屋仲介業者簽訂書面契約,避免發生爭議時無所憑據,保障雙方權益。

    以上是目前的回答,歡迎大家提供意見。謝謝。 

    註腳

    1.   不動產經紀業管理條例第4條第1款、第4款、第5款及第7款:「本條例用辭定義如下︰
      一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。……
      四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。……
      五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……
      七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」
    2.   不動產經紀業管理條例第1條:「為管理不動產經紀業(以下簡稱經紀業) ,建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,特制定本條例。」
    3.   不動產經紀業管理條例第21條第1項:「經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。」
    4.   不動產經紀業管理條例第22條第1項:「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:一、不動產出租、出受委託契約書。」
    5.   不動產經紀業管理條例第3條:「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府地政處;在縣(市)為縣(市)政府。」
    6.   不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款:「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:……三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以
      上三十萬元以下罰鍰。……」
    7.   內政部(2007),《不動產委託銷售契約書範本》。
    8.   內政部(104)內授中辦地字第1041309504號令(2015/11/25)。
    9.   最高法院99年台上字第388號民事判決
    10.   最高法院98年台上字第1240號民事裁定
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