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土地買賣,在下斡旋金時的口頭之約算數嗎?

匿名(一般會員)
房子‧土地‧鄰居其他不動產問題 ‧ 2019-07-11 22:08

爸爸因老家即將重劃,急著買地蓋房子,所以物色一塊60坪土地,當下只有68歲的老爸自己去看土地及下斡旋金,在下斡旋金時仲价有口頭表明說土地佔有20坪路地,但卻沒在斡旋書上註記,而土地買賣雙方簽約當天也從未提起道路用地之坪數,只有在備註欄上寫著(本案土地部分為現有巷道),第一期款我們繳了100萬,之後隔天請建築師去勘查蓋房子事宜,才知道此土地的道路用地佔比過大,所以想跟賣家提議減少價金或解除契約


關於論者提問「下斡旋金時的口頭之約(佔有20坪路地)算數嗎?」,應指該口頭告知是否成為契約的內容?關於此問題,便涉及︰契約成立前買賣雙方針對標的物特性、性質所作的描述,是否為契約的內容?以及達成合意後,始之影響甚鉅時,應該怎麼處理?

一、買賣契約的內容︰

 (一)買賣契約的主要內容(稱「必要之點」)為當事人、價金以及標的物。只要雙方當事人針對此三項標的達成合意,那麼原則上契約即成立。

 (二)有問題的是,買賣雙方在契約成立前往往會經過多次磋商、會談,難道其中的每一句話都會成為契約的內容嗎?

二、針對買賣標的物性質的描述,是「要約」還是「要約之引誘」︰

 (一)定義︰

    1. 所謂要約,係指以訂立契約為目的、須受領的意思表示,其內容須確定或可得確定,得因相對人的承諾而使契約成立。[1]

    2. 所謂要約之引誘,指得是以喚起他人向自己要約為作用之意思通知。[2]

 (二)例如︰甲到夜市看到攤販乙在叫賣「一斤50元喔!」,此時甲向乙表示「老闆,我要兩斤的水果。這樣是不是100元?」乙則說「對!」。在這個案例中,「一斤50元喔!」是一個要約之引誘,藉以吸引別人向自己提出一個成立契約的表示,所以後來甲說「老闆,我要兩斤的水果。…」這便是一個要約,只要老闆承諾「好!」,契約即成立。

 (三)關於本案件中之事前描述,應屬於一種「要約之引誘」,也就是藉由各種對於標的物性質的描述、稱讚等等,引發起他人想要購買的欲望的一種行為。但必須說明的是,針對標的物性質的描述等等,在雙方進而達成合意時,即為契約之內容,此應視雙方當事人如何洽談為依據。

三、另外一個問題是,即使仲介不表明「佔有20坪路地」的事實,難道買賣契約的土地就不能是佔有20坪路地的土地嗎?

 (一)類似問題例如,甲有一A屋為凶宅,在與乙簽訂買賣契約時,並未告知乙該事件,並謂「以現況賣屋」。此時,甲乙間的買賣契約標的物仍然是這一間A屋,而不會是一個沒有發生過命案的B屋。也就是說,對於標的物的性質達成合意與否,原則上不會影響契約的標的物認定,契約仍然成立,僅涉及瑕疵擔保與債務不履行的問題。

 (二)不表明物之性質者,會涉及瑕疵擔保的問題;但已經表明者,如本件案例事實,則更無此項問題。

四、最後,或許最為貼近本案事實者,為「錯誤」︰

 (一)按民法第88條第二項規定,「當事人之資格或物之性質,若交易上認為重要者,其錯誤,視為意思表示內容之錯誤。」簡單來說,當事人以為買賣的標的物具有A特性,結果事實上卻不具有時,如果這個A特性在交易上極為重要時,就可以撤銷(同條第一項的法律效果[3])該契約。例如,以為A車很健全,結果竟然是泡水車,或以為某畫作是贗品而賤賣,想不到竟然是真跡等等。

 (二)關於本案中買賣標的物有20坪路地,這是買方知道的,也就是買方對此並沒有的錯誤產生。因此對於土地性質中「20坪路地」並不存在錯誤,也就不能主張撤銷其契約。但或許存在另一個錯誤是,以為「20坪路地不會有B(建屋困難),但實際上卻有B」,但這就不涉及物的性質,而是涉及當事人對於該物的利用方式,又稱為動機。

 (三)動機錯誤[4]應由當事人自行承擔風險,無法律可供救濟。本案當事人,以為該土地可以用來蓋房子,但事實上房子因為種種因素而無法興建而成,此屬於動機錯誤,不得以此撤銷其契約。

 

註腳

  1.   王澤鑑,債法原理,增訂三版,頁173
  2.   最高法院民事判決85年度台上字第2681號。
  3.   民法第88條第一項︰「意思表示之內容有錯誤,或表意人若知其事情即不為意思表示者,表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情,非由表意人自己之過失者為限。」
  4.   例如,以為該區將作為商業區而購買,但政府實際規劃為農業區。
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