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土地分割


請問A方 B方 c方 共同擁有一塊6分地 而 A ﹒B 要賣這塊地 c不同意賣 而A B兩方 想分割出自己的各2分地拿去賣 而c方始終不願拿出分割土地所需資料 這樣走法律途徑能分割出來嗎?
但還沒分割前A B兩方就先把自己各2分地賣給別人 也已簽約並收頭款 這會有影響嗎?

另一個問題C方說 你們土地拿去賣 我在把它買回來 但不是跟我們買 這是可行的嗎?


本案,針對共有土地之爭議問題,涉及1.共有物本身的處分 2.應有部分處分 3.優先承買權 4.分割 ,四個爭議問題,討論如下︰

一、共有物本身與應有部分

 (一)稱共有物者,指得是數人所共同所有之物。

 (二)應有部分,則指一共有人對於該物擁有的抽象比例,又稱「持分」。

 例如,ABC共同出資買了一塊甲地,甲地為ABC所共有,其中ABC三人都對該共有物具有「抽象的」三分之一的持分。由於是抽象的比例,其散布於土地的每一塊上,也就是說,ABC三人都對土地的每一角落具有三分之一的權利。

二、處分[1]

 (一)共有物的處分︰依照民法第819第二項規定[2],共有物本身的處分,需要全體同意。但是土地法第34條之1第一項[3]則規定,針對共有土地的處分,僅需要多數決同意即可。例如,A想要把共有土地移轉登記給他人,則需要多數共有人(A自己和B)同意。

 (二)應有部分處分︰依照民法第819條第一項規定[4],共有人得自由處分其應有部分。這裡指得是,共有人可以把自己的抽象權利出賣並移轉給其他人,而不需要得到他共有人同意。此即「退出共有關係」。例如,A把他自己的應有部分移轉給第三人D,則該土地將變成BCD所共有。

三、優先承買權︰

 (一)僅有出賣「應有部分」,他共有人才享有優先承買權︰土地法第34條之1第四項規定[5]。例如,A把他自己的應有部分移轉給第三人D,則契約成立之時,便是BC可以主張優先承買權之時。當BC主張優先承買權,即與A成立一買賣契約,其內容(價金、標的、清償期等)皆須與原契約相同。

 (二)出賣共有物本身,無優先承買權的適用。

四、分割︰

 (一)民法第824條定有關於分割之規定,共有人得協議分割,或訴請法院進行分割。

五、本案回應︰

 (一)「這樣走法律途徑能分割出來嗎?」可以。另請參閱「共有物無法協議分割,除了走訴訟管道以外,有其他選擇嗎?——如何利用「不動產糾紛調處制度」處理爭議?」。

 (二)「但還沒分割前﹒.﹒ 這會有影響嗎?」由於AB已經將自己的應有部分移轉於他人,因此AB並非共有人,不得訴請分割。

 (三)「C方說 ﹒.﹒這是可行的嗎?」在這討論前,應該先問︰AB到底賣的是什麼?如果AB出賣共有物(土地本身)給D,則C後來再向土地所有人D買回,並無不可。如果AB出賣其應有部分,則C可以主張優先承買,或是向受讓人D另外再買回。

註腳

  1.   此所謂處分,僅指物權行為而言,即民法第758條所稱之法律行為。蓋債權行為並不以具有處分權為要件,且債權行為僅在相對人間發揮效力,即任何人得自由出賣「自己或他人」之物,而無須經過他人同意。
  2.   民法第819條第二項︰「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」
  3.   土地法第34條之1第一項︰「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
  4.   民法第819條第一項︰「各共有人,得自由處分其應有部分。」
  5.   土地法第34條之1第四項︰「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
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匿名(一般會員) 2020-04-30 09:34:25
若土地持分人當中,有人與建商簽約委請代書寄發存證信函通知要求執行34-1之優先承購權,價格遠低於周邊同樣性質之土地時價登錄價格,但其他持分共有人仍無經濟能力執行優先承購權時,之後收到法院提存通知,此時還有其他救濟方式嗎?