所有文章 / 房子‧土地‧鄰居 / 都更、徵收、重劃 老屋循危老重建或都更重建哪個比較好? 危老條例 危老重建 都市更新 都更 重建 文:黃蓮瑛(認證法律人) 、 吳嘉修(認證法律人) 刊登於 2022-10-21 最後更新於 2022-11-14 A一家人位在臺北市文山區巷子裡的公寓,屋齡已有40年,外觀顯得破舊。聽鄰居說他們的房子如果要拆掉重建,可以走「都市更新」程序,也可以走「危老重建」程序,但A過去從來沒有聽過危老重建,究竟這兩種重建方式有什麼差別呢?哪個比較有利呢? 一、什麼是危老重建? 我國在2017年5月10日制定了都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱「危老條例」),目的是要加速危險及老舊建築物的重建,提升建築安全與生活品質[1],所以在原有的都市更新程序(適用都市更新條例,簡稱「都更條例」)之外,又另外為危險及老舊建物推出了一個申請重建的管道(簡稱「危老重建」),讓老屋的重建可以有多一種選擇,以加速老屋重建的腳步。 二、申請危老重建有什麼條件?(見圖1) 圖1 申請危老重建的條件 資料來源:黃蓮瑛、吳嘉修 / 繪圖:Yen 如果想要提出危老重建的申請,則危老建築必須符合下列資格[2]: (一)首先,建築物必須同時符合: 1. 合法建築物(所以違章建築不包括在內); 2. 已經被劃定在都市計畫範圍內; 3. 不是主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物。 (二)其次,必須再符合下列其中一項條件的危險或老舊建築物: 1. 危險建築物 (1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、強制拆除,或評估有發生危險的可能性,應該在一定期間內補強或拆除; (2)經過「結構安全性能評估」(即「耐震能力評估[3]」)結果未達最低等級。 2. 老舊建築物 屋齡30年以上,經「結構安全性能評估」結果,建築物耐震能力沒有達到一定標準,建議重建或建議補強但補強所需經費過高[4],或未設置電梯。 三、危老條例及都更條例對於重建的規定有什麼不同?(見圖2) 圖1 「危老重建」與「都更重建」的差別 資料來源:黃蓮瑛、吳嘉修 / 繪圖:Yen (一)實施主體 危老重建由所有權人(地主)合建,或委託建商、營造廠興建房屋;都市更新多委託建商、土地開發公司擔任實施者[5],少數由所有權人自行籌組都市更新會[6]。 (二)同意門檻 危老重建需經所有權人100%同意[7];都市更新採多數決,依更新地區性質差異,同意比率自1/2至4/5不等[8]。 (三)施行期限 危老重建須在2027年5月31日前提出申請[9];都市更新沒有期限限制。 (四)申辦程序 危老重建程序比較簡易,擬具重建計畫,向政府申請核准後,再依建築法令規定申請建築執照[10];都市更新程序比較長,須經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議,其中包括舉辦公聽會、聽證會[11]。 (五)建築容積獎勵 危老重建的建築容積獎勵,最高可達各建築基地1.3倍的基準容積,或各建築基地1.15倍的原建築容積[12]。另外,危老條例還另外給予時程獎勵[13]及規模獎勵[14],但這兩項獎勵合計不得超過基準容積的10%[15]。 都市更新最高可達各建築基地1.5倍的基準容積,或各建築基地1.3倍的原建築容積[16]。 (六)代拆機制 危老重建沒有代拆的機制;都市更新可經協調由實施者代拆,或由實施者請求地方政府代拆[17]。 (七)面積規模限制 危老重建沒有面積的限制;都市更新須符合地方政府都市更新自治條例或更新單元[18]限制劃定基準。以臺北市為例子,重建的土地面積必須達到1,000平方公尺(面積在500平方公尺以上則需都更審議會同意)才能進行都市更新[19]。 四、危老重建或都更重建怎麼選比較好? (一)危老重建的優點 1. 適用的建築物沒有最小面積的限制,只要符合申請危老重建的條件就可以提出申請; 2. 危老重建計畫採取書面審查,流程比都更重建快上許多,一般而言,30天內可以完成審查[20]。 (二)都更重建的優點 1. 建築容積獎勵比較好; 2. 可以透過權利變換[21]程序,解決基地內部分所有權人不同意重建房屋的情況。 五、結論 從A一家人的角度而言,如果老公寓的基地面積未達都更重建的門檻,且鄰居們已經有一致的共識要進行重建,那麼循危老重建的管道申請重建,是一種快速而有效率的改建家園的方式;如果公寓的基地夠大,而且有一些鄰居明顯不同意進行重建,則可以循都更重建的管道協調彼此間的利益,新家也有機會得到較多的坪數。 延伸閱讀 內政部營建署都市更新入口網(n.d.),《申請危險及老舊建築物重建程序》。