法律可以強制惡鄰居搬走嗎？什麼是惡鄰條款？

惡鄰條款公寓大廈管委會強制遷離區分所有權人

刊登於 2026-04-06

上班族A好不容易存到頭期款，決定要脫離無殼蝸牛的生活。在房屋仲介的介紹下，A終於住進自己夢想中的小套房。A很快就發現同樓層的鄰居B一家人，為使家中使用空間變大，在樓梯間堆放大量雜物、空罐、紙箱；又三天兩頭邀人來家裡開趴到深夜，大聲說笑的噪音，導致A晚上常常無法好好休息，神經緊張，快要得到身心症。無奈的A想知道，不幸遇上這樣的壞鄰居有什麼辦法嗎？

一、法律可以強制惡鄰居搬走嗎？什麼是「惡鄰條款」？

俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，在房價高漲的年代，就算好不容易可以有屬於自己的公寓房子，如果遇上壞鄰居，不僅影響居住品質，可能還會導致身心不健康，這時候我們就需要認識公寓大廈管理條例的「惡鄰條款」。

公寓大廈管理條例第22條規定，如果住戶符合任何以下事由：

已經積欠過多的應分擔費用（如管理費）；
特定違規行為，經主管機關罰款後仍不改善或再犯；
有其他重大的違法、違規行為，

這時可以由管理負責人或管理委員會督促該住戶改善，如果該住戶在3個月內仍沒有改善違規情形，管理負責人或管理委員會可以依區分所有權人會議的決議，代表社區起訴，請法院強制該住戶搬離社區^[1]。

另外，如果違規的住戶，本身就是區分所有權人（也就是不是房客或借住的人），管理負責人或管理委員會可以依區分所有權人會議的決議，向法院請求該住戶出讓他對於這個房子的所有權；如果在判決確定後3個月內，該住戶沒有自行出讓並完成移轉手續，管理負責人或管理委員會可以直接向法院聲請拍賣^[2]。

二、什麼是「惡鄰」呢？

那麼，住戶的哪些違規行為，可能會被認為是「惡鄰」呢？

（一）已經積欠過多的應分擔費用（如管理費）

住戶按照法律和社區規約，應該定期支付費用給社區，用來分擔大樓公共空間的日常維護、清潔、保險及公共設施的修繕等支出，這是住戶最重要的義務之一。遇到積欠不繳的住戶，如果積欠超過兩期（或規約所定的金額），管理負責人或管理委員會可以先定一個合理的期間，催告住戶（例如寄發存證信函），請欠費的住戶在期限內將欠繳的金額及利息繳清，如果住戶仍不理會的話，管理負責人或管理委員會可以向法院起訴，並請法院強制執行^[3]。如果住戶再度積欠，達到區分所有權總價1％時，可以啟動「惡鄰條款」。

（二）特定違規行為，經主管機關罰款後仍不改善或再犯

如果住戶有特定的違規行為，經主管機關處以罰鍰後，仍不改善或是改善後又再犯，就能啟動「惡鄰條款」。這些特定行為包括：

1. 違法使用自己的專有部分^[4]

例如：把自家陽台外推，變成室內空間。

2. 私自變更共用部分的結構，或不依規定使用共用部分，經制止不聽^[5]

例如：私自加裝鐵鋁窗、出租外牆張貼廣告，管理委員會來勸說制止也不理會。

3. 擅自變更專有和約定專用部分的用途^[6]

例如：在自家用的停車格內堆放家用雜物。

4. 在公共空間堆置雜物、設置柵欄或營業等^[7]。

常見的例如在樓梯間放置鞋櫃、堆放雜物垃圾等。

（三）有其他重大的違法、違規行為

這是一個概括條款，以上沒有明文寫出來的違法、違規行為，如果被認定為情節重大時，也有機會可以啟動「惡鄰條款」，例如：重大的噪音或惡臭等空氣污染。

話說回來，由以上可知，法律對於惡鄰條款的適用有比較嚴格的標準，而且特別當惡鄰居只有對一部分住戶造成困擾時，要召開區分所有權人會議和合法決議也不是很容易^[8]，所以如果「惡鄰條款」一時之間還不能幫上忙，這時受害的住戶還是可以尋求其他方法因應，例如：誠意溝通，或是打110報警檢舉。

三、結論

對於B一家人在樓梯間堆放大量雜物，以及經常在深夜發出噪音的行為，A可以先向主管機關檢舉，如果B被處罰後仍不改善或是改善後又再犯，A可以請求啟動「惡鄰條款」，由管理負責人或管理委員會督促B改善，如果B在3個月內仍沒有改善違規情形，管理負責人或管理委員會可以依區分所有權人會議的決議，對B起訴，請法院強制B搬離。