文:黃蓮瑛(認證法律人)趙偉智(認證法律人)

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一、什麼是包租、代管新政策?

在高房價的時代,「以租代買」的風氣盛行,造成租屋需求旺盛;但另一方面,隨著人口結構老化,高齡房東對房屋管理能力下降,可能導致出租房屋意願降低、閒置房屋增加的現象;因此,為了讓閒置房屋更有效利用,並降低租屋糾紛,在2018年6月27日施行的「租賃住宅市場發展及管理條例」明文制定了「包租業」及「代管業」制度,提供為房東處理出租住宅房屋事務的新選擇,並提供協助雙方解決租屋糾紛機制、保障雙方權益。

二、包租代管業又是什麼?(見圖1)

圖1 租賃住宅包租、代管對房東、房客的好處?||資料來源:黃蓮瑛、趙偉智 / 繪圖:Yen
圖1 租賃住宅包租、代管對房東、房客的好處?
資料來源:黃蓮瑛、趙偉智 / 繪圖:Yen

(一)「代管業」全名為「租賃住宅[1]代管業[2]」,是指受到房東委託,替房東處理、管理租賃住宅業務的業者,就是我們一般所說的「代理房東管理住宅」。

(二)「包租業」全名是「租賃住宅包租業[3]」,是指向房東承租住宅後,轉租給其他人供居住使用,並對住宅進行管理的業者,就是我們一般所說的「自行管理住宅的二房東」。

三、是所有的房子都可以交給租賃住宅包租業及租賃住宅代管業管理嗎?房東可以取得什麼優惠?

(一)

不是的。「包租業」及「代管業」只能就出租供「居住使用」的房屋進行管理。此外,符合租賃住宅市場發展及管理條例第4條[4]規定的房屋,例如:供休閒或旅遊為目的、租賃期間未達30日的房屋,也不在條例的適用範圍內,因此也不屬於可以交給上述兩種業者進行管理的房屋。

(二)

另外,依照租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項[5]規定,如果房東將住宅委託給代管或包租業者管理、轉租,並且委託期間在1年以上,政府將提供房東租金所得稅減徵的優惠,以鼓勵房東將房屋委託給上述兩種業者管理、轉租,而減徵的方式如下:

  1. 如果每月租金不超過6,000元,免繳所得稅。

  2. 如果每月超過6,000元,房屋損耗及必要費用可以減除,當沒辦法提供減除憑據時,減除金額為每6,000至20,000元部分的53%,而每月租金超過20,000元部分,則回歸所得稅法標準計算。

四、租賃住宅市場發展及管理條例對房東以及承租人提供的保障為何?若出租人與承租人發生紛爭應如何調處?

(一)

包租及代管業者於開始營業前,應先向中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會繳納「營業保證金」,並加入當地同業公會後,才可以開始營業[6]。而這筆「營業保證金」最大的用途在於:若1. 包租、代管業者對房東或承租人違約,或2. 因包租、代管業者的員工故意、過失行為造成房東或承租人損害時,被害人可以先向上述全國聯合會進行調處,若調處決議認為包租、代管業者應支付被害人賠償金,或被害人取得法院確定判決而對包租、代管業者的財產強制執行時,可以先向全國聯合會就包租、代管業者所繳的營業保證金範圍內,請求代為賠償[7]

對承租人而言,上述條例在第7條[8]明文規定,租賃住宅時,押金以2個月租金總額為上限,並且在租賃契約消滅,並清償相關費用後,出租人應該要將押金還給承租人。另外,上述條例也明文要求出租人在簽訂租約前,有必須向承租人說明由出租人負責房屋修繕項目及範圍的義務[9]。藉由這些規定,就與承租人切身相關的押金、房屋修繕問題,更明確的劃分出租人及承租人的權利義務,以保障雙方權益。

(二)

如果有一天,出租人與承租人雙方因住宅租賃發生糾紛,雙方可以向直轄市或縣(市)政府申請調處,且不用繳納調處費用[10],這也是此次包租、代管新政策中,為雙方提供的一個簡便、不須額外花費金錢的紛爭解決方式。

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