最近幾年,房屋租賃糾紛屢屢躍上新聞版面,例如房客不但不按時交租,還遺留一屋子物品後就不見蹤影。遇到這種情況,房東一般第一個念頭應該是「房屋是我的,既然他沒交租,我就找鎖匠來開門換鎖,並請搬家公司把房客的東西全部清走」。
但是草率地換鎖,卻可能讓房東吃上官司。實務上,有發生房東因為與房客間的租賃糾紛,在租約未經終止或終止後,未經房客同意下就換鎖或以備份鑰匙自行或交給第三人進入租屋處,因而遭法院判刑確定的例子[1]。相信讀到這裡,很多人心裡會覺得不公平,明明是房客有錯在先,房東為什麼還被判刑,所以本文想花點時間說明房東遇到欠租時,應該如何保障自己的權益,才不會賠了夫人又折兵。(見圖1)
房東將房子出租給房客後,房東雖仍有房屋所有權,但房屋使用收益權則屬於房客。因此之後如果房客欠租,房東想要取回房屋使用權,必須先終止租賃契約。
依民法第440條規定[2],房客欠租達2個月以上,房東可以先寄發存證信函催告,告訴房客必須於一定期限內支付租金否則終止契約,若房客仍未在期限內交房租,房東就可以合法終止租約。
然而房東在合法終止租約前,因為租約仍然有效,房屋使用權仍歸房客所有,房東如果擅自換鎖,將造成房客無法進入房屋內,而且換鎖形同未經房客同意就擅自進入其他人住宅,將構成刑法第306條第1項[3]侵入住居罪及刑法第304條第1項強制罪[4]。
另外房間內物品為房客所有,房東如果未經房客同意或未符合2017年公布的租賃住宅市場發展及管理條例第12條第2項[5],事先保留一段時間催促房客取回遺留物,但房客仍然不在期限內取回因此視為房客拋棄遺留物所有權的情況,房東就擅自拿走或搬運,且有毀損或遺失,房東恐將另外觸犯刑法第321條第1項第1款竊盜罪[6]及第354條毀損罪[7]。
事實上,當房東遇到房客欠租時,建議房東先寄發存證信函催告,請求房客給付租金,如仍未收到租金,即可合法終止租賃契約。
終止租賃契約後,如果是經過公證的租賃契約,房東可以直接以租賃契約當作執行名義聲請強制執行。如果是未公證的租賃契約,房東則要向法院對房客提起請求返還租賃物的訴訟,等取得確定勝訴判決,再聲請強制執行。
房東透過強制執行程序,日後即可在警察、書記官等人員的陪同下合法進入屋內取回對房屋的使用權,如此才是合法且保護房東自己的處理方法。
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