不動產斡旋金功能、與不動產買賣契約關係

文:林清汶(認證法律人)
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    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-15

    本文
    買方A想透過不動產經紀業者(俗稱仲介)B找房子。B替A找到喜歡的房子,但A不滿意屋主C開出的價格,雙方對房子價格暫時還沒有共識,但是認為有討論空間,仲介B建議A拿出一筆「斡旋金」,表示A的確有購買的意願,再由B協調。「斡旋金」是什麼呢?
     
    斡旋金是什麼
    斡旋金制度在不動產交易扮演重要角色,是不動產交易市場長期運作形成的無名契約、非典型契約。
    仲介為使買賣雙方達成共識,通常會先向買方收取一定金額或開具本票、支票或簽立要約書等方式,等賣方同意買方的出價金額時,斡旋即成立,未來買賣雙方簽訂契約時,這筆斡旋金即轉為定金。
    斡旋金的功能
    對買方而言
    一方面有助探知賣方底價,另一方面也向賣方表示,自己的確有購買不動產的誠意。
    對賣方而言
    因為斡旋金是由買方提出的現金或有價證券,表示不僅是單純投石問路的試探,可以讓賣方更相信買方確實有承買的意願。
    經紀業者(仲介)
    斡旋金是仲介代替雙方溝通議價的有力工具。因為不動產交易金額龐大,相關法制繁複,透過支付斡旋金,可以有效明確掌握買、賣雙方意願,在仲介協調下,可以加速達成交易。
    斡旋金交付不等於不動產買賣契約成立
    買方支付斡旋金後,買賣雙方經溝通協調對總價達到共識,仲介通常要求買、賣雙方於一定時間內另外簽訂買賣契約;如果將斡旋成立等同不動產買賣契約成立,則之後雙方再簽約豈不多餘?因此,買方支付斡旋金請仲介進一步協調磋商,此時尚未正式簽約,斡旋金解釋為「預約」較為妥當。
    觀察實際市場,買方除了對不動產總價表示同意之外,還有很多契約非必要之點需要詳細約定,如產權清楚、儘速交屋、低利高額貸款、屋況正常、附贈設備等;而對賣方而言則期待可以依現況交屋、付款迅速、配合點交時機等;至於仲介則關心雙方順利成交,以獲取服務費報酬,買方、賣方及仲介三方利益及立場都不同。因此,如果將仲介居間斡旋成立解釋為買賣契約(本約)已成立,過於牽強。
    司法實務也承認斡旋金有預約性質,為本約的前置行為,本約於雙方權利義務明確約定後才成立,因此本約完成後才有損害請求權利[1]

     

    註腳

    1.   最高法院61年台上字第964號民事判例臺灣板橋地方法院94年度訴字第729號民事判決
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