公寓大廈的頂樓平台和樓梯間屬於誰?頂樓住戶違法加蓋並在樓梯間設鐵門限制出入,該怎麼辦?

文:黃郁真(認證法律人)
  • 2   0
    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-17

    本文
    頂樓平臺與樓梯間屬於誰?
    在討論這個問題前,必須先搞清楚「頂樓平台」及「樓梯間」到底是誰的。法律上認為頂樓平台作為火災的避難場,同時還放置避雷針、共同天線等公共之物,而樓梯間作為逃生、通行道路,不能讓一個人專有,是全體住戶共有,屬於共有部分[1]
    共有部分的使用,要符合原本使用目的
    要針對共有部分使用收益,須經全體住戶同意[2],但如果住戶們有分管協議[3]或約定專由某個人使用[4],那個人就可以獨占使用。
    如果沒有分管協議或約定專用,就可以請求頂樓住戶拆除違法加蓋建築及鐵門[5]。實務[6]認為共有物的用法,仍要符合該物原本的使用目的。雖然大家都可以使用,但如果頂樓違法加蓋已影響到避難逃生目的或整體建築物外觀,仍然可以請求拆除,且依據公寓大廈管理條例[7],為了公共安全,住戶本來就不能在往頂樓的樓梯間架設鐵門限制出入。
    最後,我們來統整一下遇到這種情況的可能做法
    向行政主管機關檢舉
    頂樓加蓋如果是2012年後的違章建築,可以利用網站[8]通報,較舊的則向各縣市建築主管機關檢舉[9]
    而在樓梯間架設鐵門,其他住戶可以依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款向主管機關[10]檢舉,會處以罰緩。
    去地檢署或警局提刑事告訴[11]
    在樓梯間架設鐵門也可能觸犯刑法第189條之2[12]第1項後段:「阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康」,可以對頂樓住戶提起告訴。
    向法院提起民事訴訟
    其他住戶可以依民法第767條[13]請求頂樓住戶拆除違法加蓋及鐵門。而如果頂樓住戶將頂樓違建出租,還可以請求返還不當得利[14],這是因為既然頂樓平台是共有的,頂樓住戶就不能把利用頂樓平台而得到的利益全部拿走。

    註腳

    1.   民法第799條第2項後段。
    2.   最高法院62年度台上字第1803號民事判例
    3.   民法第820條第1項。不以明示為限,例如臺灣臺北地方法院102年度訴字第4444號民事判決:知道對方加蓋而不反應,甚至固定繳納該棟建築部分的公共電費,就會認為有默示的分管協議存在。
    4.   民法第799條第3項後段。
    5.   臺灣士林地方法院105年度訴字第501號民事判決
    6.   臺灣最高法院82年度台上字第1802號民事判決
    7.   公寓大廈管理條例第16條第2項。
    8.   內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統
    9.   違章建築管理辦法第3條第1項。
    10.   主管機關依違章建築地點判斷,若在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:……四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」
    11.   刑事訴訟法第242條第1項。
    12.   刑法第189條之2
    13.   民法第767條
    14.   民法第179條
    2
    這篇文章有幫助到你的話,
    請給我一個讚,謝謝。
    送出 取消
    網站採用CC授權,內容歡迎轉載分享。