在討論這個問題前,必須先搞清楚「頂樓平台」及「樓梯間」到底是誰的。法律上認為頂樓平台作為火災的避難場,同時還放置避雷針、共同天線等公共之物,而樓梯間作為逃生、通行道路,不能讓一個人專有,是全體住戶共有,屬於共有部分[1]。
要針對共有部分使用收益,須經全體住戶同意[2],但如果住戶們有分管協議[3]或約定專由某個人使用[4],那個人就可以獨占使用。
如果沒有分管協議或約定專用,就可以請求頂樓住戶拆除違法加蓋建築及鐵門[5]。實務[6]認為共有物的用法,仍要符合該物原本的使用目的。雖然大家都可以使用,但如果頂樓違法加蓋已影響到避難逃生目的或整體建築物外觀,仍然可以請求拆除,且依據公寓大廈管理條例[7],為了公共安全,住戶本來就不能在往頂樓的樓梯間架設鐵門限制出入。
頂樓加蓋如果是2012年後的違章建築,可以利用網站[8]通報,較舊的則向各縣市建築主管機關檢舉[9]。
而在樓梯間架設鐵門,其他住戶可以依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款向主管機關[10]檢舉,會處以罰緩。
在樓梯間架設鐵門也可能觸犯刑法第189條之2[12]第1項後段:「阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康」,可以對頂樓住戶提起告訴。
其他住戶可以依民法第767條[13]請求頂樓住戶拆除違法加蓋及鐵門。而如果頂樓住戶將頂樓違建出租,還可以請求返還不當得利[14],這是因為既然頂樓平台是共有的,頂樓住戶就不能把利用頂樓平台而得到的利益全部拿走。
註腳