屋主把房子同時賣給兩個人,先買的人該怎麼辦?──簡介一屋二賣

文:張博洋(認證法律人)
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    刊登:2019-01-01 ‧ 最後更新:2020-05-19

    案例

    一屋二賣,前手買家可以對賣家或後手買家請求賠償嗎?當事人間法律關係,請見圖1。

    圖1 一屋二賣當事人法律關係圖||作者自製。
    圖1 一屋二賣當事人法律關係圖
    作者自製。

     

    本文
    一屋二賣簡介
    前手買家與賣家簽訂房屋買賣契約,但尚未至地政事務所登記所有權移轉。而賣家又與後手買家對同一房屋簽訂買賣契約,並將房屋所有權登記予後手買家(圖2)。前手買家因此無法依照自己的買賣契約,對賣家主張移轉房屋所有權。此情形即稱為一屋二賣。
    圖2 一屋二賣時間軸||作者自製。
    圖2 一屋二賣時間軸
    作者自製。
    問題起因
    契約當事人(債權人與債務人)之間可以主張的權利,僅能在契約當事人之間主張。在本篇房屋買賣,前手買家只能對賣家主張買賣契約上的權利,前手買家對於後手買家則不能主張任何權利此即債權相對性[1]。而債權平等性是指數個債權間,彼此並沒有優先順序,也就是前手買家不能因為簽約在先,就要求買家「先」移轉房屋所有權給自己,而不移轉所有權給後手買家[2]。最後,前後兩契約都是有效的法律行為,彼此效力互不影響。
    前手買家救濟方法
    前手買家除了可以依據房屋契約條款對賣家主張契約責任以外,如果契約條款沒有約定或約定不明,還可以依據民法,對賣家主張買賣契約債務不履行,依民法第226條第1項[3]請求損害賠償,賠償範圍包括所受損害與所失利益。還可以同時依照民法第256條[4]解除契約(如果已經把錢付給賣家,則可以依同條請求返還已給的錢)。
    前手買家不能對後手買家主張任何權利;除非後手買家與賣家間的買賣是基於通謀虛偽意思表示[5],而得主張後手買家與賣家的契約無效。
    一屋二賣的預防措施:預告登記
    以預告登記制度,防範賣家轉賣不動產。前手不動產買家可以依照土地法第79條之1第1項聲請預告登記,保全賣家土地所有權移轉的請求權[6]。在預告登記後,即使賣家移轉所有權給後手買家,對於前手買家而言,賣家仍為房屋所有人。所以,前手買家仍得向賣家請求登記所有權移轉。

    註腳

    1.   請參考最高法院97年度台上字第1729號民事判決
    2.   請參考臺灣臺中地方法院91年度訴字第2870號民事判決
    3.   民法第226條:「
      I 可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。
      II 前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」
    4.   民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」
    5.   民法第87條第1項本文。
    6.   土地法第79條之1
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