法拍屋（一）──什麼是法拍屋？通常拍賣流程有哪些？

何謂法拍屋，拍賣過程中應注意什麼呢？（見圖1）

一、法拍屋簡介

指依照強制執行法進行拍賣程序而拍賣的房屋。發生原因，通常是債務人欠債而無力償還，而由債權人對債務人名下房屋取得執行名義後，向法院依照強制執行法聲請實行拍賣房屋。

二、法拍屋拍賣流程

依照強制執行法，通常可分為三階段：

（一）查封階段

由法院禁止債務人處分特定的財產。為避免債務人利用自己對該特定財產的使用收益權限，做出不利債權人的事情，法院須先剝奪債務人的處分權，以確保強制執行財產的目的^[1]。

查封時，債務人必須為房屋登記所有人，或具備其他證明房屋為債務人所有的證書（例如：房屋建築許可執照或使用執照等）；否則可能遭受第三人異議之訴^[2]。此外，若房屋是法律禁止執行或經過假處分禁止移轉者，也不能作為查封的標的^[3]。

在查封的方法，以揭示（在房屋所在地佈告查封事實，使大眾明瞭有查封的事實）、封閉（所必關閉房屋）與追繳契據（以債務人交出不動產權利證明書）為主^[4]。且法院應通知登記機關為查封的登記，如此以免不知情的第三人仍辦理對被查封房屋的所有權移轉登記或抵押權登記等，並維護交易安全^[5]。

為了能以適當價格拍賣房屋，法院也必須充分調查房屋的現況、占有使用情況或其他權利義務關係^[6]。執行人員有現況調查權以調查房屋實際狀況、是否為海砂屋、輻射屋或經地震受創等^[7]。

（二）換價階段

指將禁止處分的財產，實施拍賣以換到金錢^[8]。準備拍賣時，應先估定價格並核定最低拍賣價額^[9]。拍賣程序以口頭競價^[10]或投標方式。若有多數不動產或房屋同時拍賣，應考量應分別拍賣或合併拍賣^[11]。拍定則是指法院將拍賣物拍歸出價最高的買受人的意思表示^[12]。

若拍賣日無人應買，或是應買人所出最高價沒有達到最低拍賣價格，而不能拍定時，法院應減低最低拍賣價格，擇日再拍賣，此稱為減價拍賣。減價拍賣可進行2次，每次可以減價拍賣最低價額的20％^[13]。在減價拍賣前，法院應將房屋交由債權人承受。不論是有無執行名義的債權人都可以行使承受權^[14]。而只有在債權人不願承受房屋時，法院才能進行減價拍賣程序。若是經過2次減價拍賣仍然沒有拍定，會在進行特別變賣程序。不公開競爭出價，由應買人直接向法院為應買的表示^[15]。

此外，拍賣時禁止超額拍定。亦即，依照強制執行法第96條^[16]，若是拍賣的不動產或房屋價金，已經足夠清償強制執行的債權額與債務人所應負擔的費用時，就不允許繼續拍賣其他不動產^[17]。

（三）滿足階段

將換價所得到的金錢交付給債權人，以滿足債權人的債權^[18]。

法拍屋應注意事項，請見《法拍屋（二）──購買法拍屋應注意事項》。