什麼是不動產的時效取得?長期占有其他人的土地或房屋,會直接成為該土地或房屋的所有權人嗎?

文:洪瑄憶(認證法律人)
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    刊登:2019-04-15 ‧ 最後更新:2019-05-16

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    案例

    A在鄉下有塊土地X沒有登記土地所有權,11年來後A回到家鄉,赫然發現X地竟遭鄰居B長期占有11年。B占有時不知道所有權人為A,向A主張時效取得X地所有權,B之主張是否有理?

    本文
    什麼是「時效取得」?
    時效取得制度,指原本無權占有的人,以行使所有權或其他物權(例如地上權)的意思,長時間占有他人之物後,取得可向地政機關登記為權利人的請求權,經地政機關審查核准後,就成為所有權人或其他物權人(例如地上權人)。
    時效取得之目的
    民法設有「時效取得」規定,目的在:
    保護法律關係安定性、維持社會秩序:對持續已久的事實狀態(占有土地11年)加以承認。
    促進物盡其用:該物對長期不行使權利人可能以不重要,但對現行使用人可能事關重要。
    法律如何規範時效取得不動產之所有權?
    法律上的不動產,包含土地、房屋、和房屋還沒完全建蓋完成但已經有屋頂可以擋風雨的情形,本篇以土地舉例,先予說明。
    區分善意及惡意
    民法於第769條[1]及第770條[2],分別就占有人為善意或惡意,作不同情形的規定[3]
    占有人一開始就是善意(不知道土地有所有權人),且無過失(例如占有人在一開始就已經到地政機關查詢這土地沒有登記任何人為所有權人,且詢問過周邊鄰居,也沒任何人知道這土地有所有權人):
    依民法第770條的規定,占有人在和平(沒有強暴脅迫)、公然(不隱匿,以大家都看得見的情形)、繼續(持續)的情況下,占有土地滿10年,占有人可主張時效取得土地的所有權。
    占有人是惡意(明知土地有所有權人):
    依民法第769條的規定,占有人需和平、公然、繼續占有土地滿20年,占有人才能主張時效取得土地的所有權。
    占有人需以自己是所有權人的意思占有土地
    占有人必須抱持全面支配土地的意思。如果占有人認為自己是承租、或借土地使用,則占有人就不是以自己為所有權人的意思占有土地,不能適用時效取得不動產所有權的規定。
    土地須屬於未登記之不動產
    土地屬於未登記之不動產:適用時效取得不動產所有權的規定。
    土地屬於已登記之不動產:地政機關已明確登記土地所有權人,則任何人都能在地政機關的土地登記公示資料[4]中,明確知道土地有真正所有權人,此時法律應保護的是以進行土地登記的所有權人,而非其他占有人。如果其他人任意長期占有該不動產,當然沒有時效取得制度的適用。
    土地屬於未登記之不動產,但同時是國有地:以森林為例,法院判決認為,為了達到國土保安的長遠利益,不適用時效取得制度[5]
    法律效果
    依最高法院69年度第5次民事庭會議決議之意旨[6],符合民法時效取得的規定後,占有人只是取得向地政機關請求登記為土地所有權人的「請求權」,占有人並非當然成為土地的所有權人,仍需經地政機關審查占有人有無符合要件。這些要件指上述分項「三、」的全部要件,包括占有人善意且無過失、以所有權人意思占有、土地為未登記不動產。例如提出四鄰證明,證明自己是公然且繼續的占有土地。
    也就是說,在地政機關尚未受理占有人的登記請求之前,土地真正所有權人都可以要求占有人返還土地。
    案例說明
    B善意以所有權人的意思占有土地11年,因為X地屬於未登記之不動產,B取得向地政機關請求登記為所有權人的請求權。但在地政機關未受理之前,A都可以要求B返還X地。

     

    註腳

    1.   民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」
    2.   民法第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」
    3.   通常須由占有人提出證明,依民事訴訟法第277條之規定:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限」。
    4.   任何人均可到地政事務所查詢特定土地的所有權人是誰,此屬於土地登記的公示資訊。即便目前在個人資料保護法規範下,至少能知道土地所有權人的姓氏。
    5.   最高法院89年度台上字第949號民事判決意旨:「森林係指林地及其群生竹、木之總稱。森林以國有為原則。森林所有權及所有權以外之森林權利,除依法登記為公有或私有者外,概屬國有。森林法第三條及該法施行細則第二條定有明文。未依法登記為公有或私有之林地,既概屬國有,則不論國家已否辦理登記,均不適用關於取得時效之規定,俾達國土保安長遠利益之目標,並符保育森林資源,發揮森林公益及經濟效用之立法意旨 (森林法第一條及第五條參照) ,自無民法第七百六十九條、第七百七十條取得時效規定之適用。」
    6.   最高法院69年度第5次民事庭會議決議:「因時效而取得地上權登記請求權者,不過有此請求權而已,在未依法登記為地上權人以前,仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。」
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