別人的房屋凸出來占到我的土地,可以拆除嗎?什麼是越界建築?

刊登:2022-03-04・最後更新:2022-11-21
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為了維持良好、穩定的社會秩序,所有權人原則上只能支配自己的所有物,而不能侵害別人的所有權,所以房屋要蓋在自己的土地上,不能蓋一蓋還蓋到別人家的土地。但如果真的遇到有人蓋房子蓋到有一部分凸出來占到自己的土地時,該怎麼處理?這時就要先來了解一下什麼是「越界建築」。

一、什麼是越界建築?

越界建築,從字面上看來,就是指「跨越界線」跑進隔壁土地的建築。但法律上所指的越界建築並沒有這麼簡單,必須特別注意有無符合以下的條件:

(一)必須先符合「建築」的定義

既然稱為越界「建築」,越界的部分就必須是「房屋」或「與房屋價值相當的建物」[1],例如倉庫、立體停車場等[2]。如果只是圍牆[3]、狗屋這種跟房屋本體幾乎無關的設施,就根本不屬建築,被侵害的一方可以直接主張拆除[4],不適用越界建築特有的規定。

(二)只能是「一部分」的建築蓋到別人的土地上,不可以是全部

必須建築物有一部分在自己的土地,其他部分逾越到別人的土地,才算是民法上的越界建築。如果是直接「整棟房屋」蓋在別人的土地上,就不是跨越界線,而是全部都在線外了,所以這種建築不能稱為越界建築。因此,碰到此種情況時,只能回到拆除房屋、返還土地的規範來處理,不適用越界建築特有的規定[5]

(三)越界的範圍怎麼算?從天空到地下都算!

對於土地的所有權,並不限於土地表層,以這塊地垂直往上、往下延伸的空間,也就是天空和地下,都屬地主所有的範圍[6]

因此,越界建築並不一定限於1樓建物,如果是3樓陽臺越界,即使沒有貼著土地,仍算是越界!

如圖1所示,假設紅色框線就是地界範圍,因為3樓的陽臺(藍色部分)已經超出紅線範圍,而侵害隔壁土地的「上空」,所以當這個陽臺符合前述越界建築的其他條件時(例如屬於建物主結構的一部分等),就屬於越界建築[7]。(見圖1)

圖1 越界建築例示圖||資料來源:楊舒婷 / 繪圖:Yen
圖1 越界建築例示圖
資料來源:楊舒婷 / 繪圖:Yen

二、遇到越界建築該怎麼辦?

滿足前面這些條件的越界建築,就可以適用特別規定,不一定要把房子拆掉。看到這裡或許會納悶,別人的房子蓋在自己的土地上,為什麼可以不拆除?

這是因為立法者考量到,不管是蓋房或拆屋,都需要投入許多資源與成本。換個角度想,假如我不小心把一點點外牆蓋到別人的土地上,對方卻故意等我房子全部都蓋完了才要求拆除,此時我不只是增加後續拆除的成本,還可能因為拆除外牆會導致房子倒塌,勢必要連房子全部一起拆掉,這樣一來,我前面蓋房的資源也都浪費了。因此,民法第796條[8]及第796條之1[9],就特別規定了幾種處理辦法來因應。(見圖2)

圖2 越界建築的處理辦法||資料來源:楊舒婷 / 繪圖:Yen
圖2 越界建築的處理辦法
資料來源:楊舒婷 / 繪圖:Yen

(一)屋主因為「故意」或「重大過失」而逾越地界,則鄰地所有人可以要求屋主拆除

如果屋主在自己的土地上建築房屋時,是因為故意或重大過失而逾越地界的話,鄰地所有人(也就是被侵害的一方)當然可以要求越界的屋主移去或變更房屋。

尤其當屋主是故意越界時,因為可歸責性較大,所以不能主張免為全部或一部的移去或變更[10]

(二)屋主「不是」因為「故意」或「重大過失」而逾越地界,鄰地所有人「不一定」能要求屋主拆除

1. 鄰地所有人發現越界時,「有」立刻向屋主反映的話,就可以請求移去或變更房屋

雖然屋主不是因為故意或重大過失而逾越地界(可能只是輕過失),但鄰地所有人在發現有越界情況後,就立即要求屋主處理的話,屋主原則上就要移去或變更房屋[11]

不過,為了避免對社會經濟及當事人利益造成重大損害,當鄰地所有人請求屋主移去或變更逾越地界的房屋時,法院可以斟酌個案情況(例如,逾越地界與鄰地法定空地的比率、容積率等情形),免為全部或一部的移去或變更[12]

當法院同意讓屋主免為全部或一部的移去或變更時,就代表屋主可以保有越界建築,同時享有使用鄰地的權利,但總不可能讓屋主免費使用吧!所以,鄰地所有人對於越界部分的土地以及因此形成的畸零地,都可以請求屋主直接購買(價格由雙方議定,如果談不攏,則可請求法院判決決定);如有損害,也可以向屋主請求賠償[13]

2. 鄰地所有人發現越界時,「沒有」立刻向屋主反映的話,就不得請求移去或變更房屋

假若鄰地所有人明明已經知道隔壁越界,卻不即時提出異議的話,就等於是自己放棄權利,所以不能再要求屋主移去或變更房屋。換句話說,屋主將可以保有越界建築,並且享有使用鄰地的權利[14]

不過同樣的,屋主畢竟不能靠侵害別人權利而獲取利益,因此,即便可以保留房屋,屋主仍必須就越界的部分支付「償金」給鄰地所有人,或是鄰地所有人也能要求屋主直接買下越界的部分[15]

註腳

  1.   民法第796條之2:「前二條規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。」
  2.   臺灣高等法院107年度重上字第433號民事判決:「民法第796條之2之立法意旨為:依房屋以外建築物之價值亦有超越房屋情事,事所恆有。如對該等建築物之越界建築一律不予保障,亦有害於社會經濟。惟建築物之種類甚多,如一律加以保障,亦將侵害鄰地所有人之權益,故權衡輕重,以具有與房屋價值相當之其他建築物,例如倉庫、立體停車場等是,始得準用前2 條之規定,爰增訂本條規定,以期周延。是房屋以外之建築物,須其價值與房屋相當,始有第796條之1規定之準用。」
  3.   最高法院62年台上字第1112號民事判例:「牆垣非房屋構成部分,如有越界建築,不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議,要無民法第796條之適用。」
  4.   民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」
  5.   最高法院28年渝上字第634號民事判例:「民法第七百九十六條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界,係指土地所有人在其自己土地建築房屋,僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地,則無同條之適用。」
  6.   民法第773條:「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。如他人之干涉,無礙其所有權之行使者,不得排除之。」
  7.   臺灣雲林地方法院109年度簡上字第77號民事判決:「上訴人主張需拆除部分顯為系爭建物之主結構一部分,而系爭建物於78年完竣,迄今已建築逾30年,若將上開部分拆除,尚需考量不損系爭建物本身,非但技術上甚為困難,其拆除費用亦所費不貲,且二樓該部分牆面向上沿伸為三樓之浴廁,若不慎損及系爭建物之主結構牆面之整體性,將使系爭建物失去支撐之效用,對於系爭建物之結構安全影響甚大,而上訴人縱拆除被上訴人越界占用部分、取回1平方公尺之土地,除不確定其能否解除套繪以建築房屋外,但確定可能導致系爭建物有所毀壞,難認上訴人有何增加經濟上效益或拆除之必要性。」
  8.   民法第796條:「
    I 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。
    II 前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」
  9.   民法第796條之1:「
    I 土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。
    II 前條第一項但書及第二項規定,於前項情形準用之。」
  10.   民法第796條之1第1項但書:「但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。」
  11.   實務見解認為,在鄰地所有人「不能」請求屋主移去或變更房屋的情況下,鄰地所有人至少還有請求屋主購買越界部分土地的權利,則依舉重以明輕的法理,在鄰地所有人「可以」請求屋主移去或變更房屋的情況下,鄰地所有人當然也可以直接要求屋主購買越界部分土地,而不強制屋主移去或變更房屋。可參考最高法院83年台上字第2701號民事判例:「鄰地所有人知悉土地所有人越界建屋而不即提出異議者,依民法第796條但書之規定,尚得請求土地所有人購買越界部分之土地,舉重以明輕,不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人,當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地。」
  12.   民法第796條之1第1項本文:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。」
    另外可參考該條文的修法理由:「對於不符合第七百九十六條規定者,鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允,宜賦予法院裁量權,爰參酌最高法院六十七年台上字第八○○號判例,由法院斟酌公共利益及當事人之利益,例如參酌都市計畫法第三十九條規定,考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形,免為全部或一部之移去或變更,以顧及社會整體經濟利益,並兼顧雙方當事人之權益。……」
  13.   民法第796條之1第2項:「前條第一項但書及第二項規定,於前項情形準用之。」
  14.   民法第796條第1項本文:「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。」
  15.   民法第796條第1項但書、第2項:「
    I ……但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。
    II 前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」
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匿名(一般會員) 2022-03-23 03:28:09
樓上住戶在沒告知的情況下,在我的露台上(上方是空的)凸出加蓋一面花台和一面凸窗,因為是鄰居所以不好意思說什麼,但下雨時樓上的花台和凸窗屋頂的水掉落露台雨遮,產生很大的噪音,請問建議怎麼跟鄰居反應或處理呢?
謝謝
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楊舒婷(認證法律人) 2022-04-09 04:49:42
您好:
此種情況似乎可以在雨遮上加裝人工草皮以減少噪音,建議先向鄰居表示其花台和凸窗已造成您生活上困擾,再討論看看是否得由鄰居負擔加裝人工草皮的費用。
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邱振豪(進階會員) 2022-10-23 09:17:00
請問如果付賠償金,要如何定金額標準呢?
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楊舒婷(認證法律人) 2022-10-25 02:50:25
邱振豪,您好:
目前實務多係以「土地的申報地價」做計算

可以參考
(1)臺灣臺北地方法院104年度重訴字第155號民事判決:
「被告所有之系爭建物...占用系爭37、41地號土地,亦應支付使用土地之償金,是原告以民法179 條向被告請求相當於租金之不當得利,應屬有據。…系爭37、39地號土地之申報地價…系爭41地號土地之申報地價…本院審酌系爭建物位於新北市…鄰近均為住宅,系爭37、41地號土地地目為田、系爭39地號土地地目為道…系爭建物為自用居住等情,認被告占用系爭37、39、41地號土地所受相當於租金之利益,以申報地價年息5%計算為適當…。」

(2)臺灣新北地方法院110年度訴字第2276號民事判決:
「本院審酌系爭土地附近多為住家,面臨可供車輛雙向通行之道路旁,被告現將59號房屋出租予夾娃娃機業者使用,其交通、商業發展情形普通等情,認原告請求被告給付相當於租金之不當得利,以申報地價年息7%計算,應屬適當。」
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張家維(一般會員) 2023-03-02 21:05:08
你好,請問我們家在30年前就已經蓋好房子門口走廊部分跟2樓陽台佔到政府的地,這幾天突然有建商說他們一年前已經買下此地並突然要求拆除是可以的嗎
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子豪(一般會員) 2023-04-13 15:56:54
您好,請教一下,如果我的果園土地在政府土地重新鑑界後,發現隔壁的圍籬建在我的地界裡,今日與對方(在前天也有重新鑑界過)一起現勘後,跟對方說近期要重新設置圍籬,請對方將逾界的地上物(圍籬和石柱等)移開或拆除,對方說今年不會實施(對方在拖時間,想要買我的地,就不用浪費這筆拆除的錢了),我要依法要如何讓對方在時限內拆除完畢,該如何做?時限要如何訂?謝謝回覆!
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楊舒婷(認證法律人) 2023-04-17 21:03:20
子豪,您好:
您可以發存證信函或律師函,命對方限期拆除
期限可以自行決定,法律並未限制,所以只要是合理期間即可(至少不會是「收到函文後2日」這種,畢竟要給對方一些作業時間)
建議依現場環境而定,小面積的話或許7日、14日,長則1個月不等。
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匿名(進階會員) 2023-04-22 13:37:32
您好,農舍的建蔽率為10%,而對方的建蔽率達20~25%,就違建(主題左右外推)部分越界一部分到我家,可以主張拆除嗎?
另,我們鑑界當下得知對方越界後,有立刻要找對方談,但對方都避之不見,不願意說話,我們能主張有立即反應並請求對方移除的權利嗎?重點對方越界部分是違建
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匿名(進階會員) 2023-04-24 15:50:27
您好 想了解 最近買一小塊土地 鑑界後 隔壁占用領空越界建築 買方我是否有權利說 不要買了呢?
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LU0014958(一般會員) 2023-05-30 17:54:27
最近買一平房,整修到一半,隔壁地主說此房外牆占地,之前就和前屋主說過此事要求處理,買前仲介和買方都不知有此事,鑑界後要求拆牆還地,拆牆重建費用是否由前屋主全額支付,買方還有其他權益可以維護嗎??謝謝
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LU0015135(一般會員) 2023-06-17 11:19:14
房子是鐵皮違建對方要我們拆出處這個房子是可是老人家之前還在世的時候所蓋的對方也知道我們住了也有10年以上,現在老人家都沒在了過世了對方現在要我們拆除那要怎麼處理
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LU0015792(一般會員) 2023-08-23 10:09:20
是因為我們從91年從法院點交買了現在住的房子

到最近才發現這房子有侵佔到後面大約四坪的農地土地
之前四年前去問法院 為什麼有點交的物件
竟然是有侵佔到別人的土地
因為那個案子是民國81年蓋房子的 我們是民國91年跟法院點交購買
法院服務人員說那一些人都已經退休了叫我們去找地政,我們就好像皮球被踢來踢去
有去問阿蓮社團的律師要理不理
因為後面的地主
目前他們那個土地要變更為乙種工業用地
是要做倉庫 但是卡在說
那個都是農地
而且上面有我們的房子四坪的面積 造成他們沒辦法變更農地為乙種工業用地
聽地主說有找過機關 但是說沒辦法
商量要我們拆房子 等評鑒還有測量都通過之後再把房子蓋回來還給我們 問題是拆房子 茲事體大 不管怎樣建築物會受損害
有問了代書
他給我三個方向
1-法院的人員詢問為什麼明明有侵佔到土地的房子還可以點交 當然如果我們知道我們也不敢買
2-就是請後面地主找民意代表專業辦理個案 就後面四坪 是否可以通融不用拆房子 畢竟我們是受害者
真的很不甘願
房屋不是我們蓋的
法院當時依法點交
17年後變侵佔後面的農地
這個比苗栗縣 張藥房的事件還扯
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LU0017073(一般會員) 2023-12-03 10:23:20
您好,請問
父親與大伯分別繼承祖父相鄰兩塊土地,土地上有祖父時期建蓋的違章廠房,鄰地大伯繼承的土地上違建廠房於繼承前即越界蓋到父親繼承之土地上,請問可要求拆除部分違建廠房歸還土地嗎
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馮奕玲(一般會員) 2024-02-02 13:24:00
你好:對方把地上物申請合法化,但是他家一半在我家土地上!? 這樣要怎麼處理比較好🤦‍♀️
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匿名(一般會員) 2024-02-11 00:40:23
您好~我們遇到問題是臨棟的一戶一到五樓增建 ,把我們本棟的側邊外牆當他們增建的牆面,請問這是有違法嗎?
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林德明(進階會員) 2024-04-10 22:43:18
請教一下,我們屬於早期連棟透天且中間有共用牆,但發現隔壁鄰居有雨遮架設到我們的共用牆處,如果說我這邊提的出證明中間共用牆是1/2持有,且已經告知對方要立即拆除卻不拆除情況下,有什麼法律可以約束或保證我自己的權益呢,謝謝
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LU0019201(一般會員) 2024-04-21 19:23:23
您好,請問我購買中古屋,發現隔壁加蓋一樓,它加蓋部分已經蓋到我這邊,鐵衣服那種蓋到我這邊,請問我該怎麼處理?
我沒有要加蓋上去,其實也不影響,但是對方在我施工旅次找麻煩,所以想請問這種情形該怎麼處理?
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匿名(進階會員) 2024-05-01 20:34:20
請問,隔壁鄰居的屋頂鐵皮邊界已超越建築邊界,突出到我家房屋上方且不裝集水槽致使雨水一直流到我家屋頂,很吵久了也可能造成鐵皮屋頂毀損,對方目前不認,是否依民法773、777去提起民事訴訟。假設訴訟贏了,對方仍不認帳,該如何應對以保障權利?謝謝
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匿名(進階會員) 2024-10-29 13:40:00
隔壁與我家屬於中古屋添購,隔壁是屬於三樓,我們是屬於二樓,隔壁前屋主建構三樓鐵皮屋時已搭建過來我們樓頂)一個磚頭厚度,且鐵皮屋柱子也明顯搭建過來我們樓頂,造成我們要申請搭建也無法建構,是否可要求隔壁 現任屋主拆除,或者有其它方式處理,若是隔壁不拆除要如何處理
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