優先承買權是什麼意思？

LU0000041（一般會員） ‧
2020-03-11 15:18

民法第426條之1有規定到：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。......
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=426-2

想請問優先承買權實際上怎麼運作？
法條提到「出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。」是指出賣人把公開委賣的價格通知優先承買權人嗎？如果沒有成交，出賣人降價後還要再通知一次嗎？

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動作
2020-06-22 10:05
什麼是優先承購權？
優先承購權，是指擁有用相同的條件（包括價格、付款方式等）優先購買的權利，例如在出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先購買的權利，也就是說基地的出賣人，必須將基地出售的條件通知優先承買權人[1]。
關於優先承購權的定義及要件等，可以進一步參閱：張博洋（2020），《優先承購權（一）──簡介及土地法第104條》。
什麼時候要通知優先承購權人？
至於出賣人什麼時候要通知優先承購權人？買賣沒談成基地降價之後，出賣人還要再次通知嗎？依照實務的見解，優先承購權的「同樣條件」是指買賣雙方都同意的條件，而不是賣方單方面提出的條件[2]；而且出售的條件如果有變更的話，要再次通知優先承買權人[3]。所以出賣人要通知優先承買權人的條件，是出賣人和其他買受人間雙方最後同意的條件，也就是如果出賣人降價，買賣雙方同意這個條件，出賣人就要再度通知優先承買權人。

關於出賣人什麼時候要通知優先承買權人，可以進一步參閱：陳琦姸（2020），《購買屋主和地主不是同一人的房子，土地會被收回導致拆屋還地嗎？賣房子時原屋主什麼時候要通知地主？》。

註腳

  1. 　 民法第426條之2第1項、第2項：「
    I 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
    II 前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。」
    土地法第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」
  2. 　 行政院台內字第6098號令（1970/7/8）：「土地法104條第1項後段『同樣條件』，乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非僅房屋所有權人一方所提之條件。」
  3. 　 行政院台內字第2268號令（1968/3/25）：「承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人。」
所有權移轉不破租賃 ， 優先承購權 ， 基地 ， 通知 ， 同樣條件
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蕭小姐（一般會員） 2023-10-15 13:08:10
在台灣租客租房滿多少年，房屋都更或是拆遷，有權力分補助是嗎