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房屋共有人欲擅自將房屋出租

匿名(進階會員)
房子‧土地‧鄰居其他不動產問題 ‧ 2020-11-14 01:00

您好,想請問:我一塊土地為自有土地(父親過世遺留),而土地上有一戶有門牌之房建物,為我與五位親戚共有(祖母過世遺留的),房建物登記三坪但此建物為約5-6坪鐵皮屋,也只有我一人在繳交房屋與地價稅,近來有三名房屋共有人未經過我同意,欲擅自將房屋出租,且欲讓租客整修改建,對外講說會給所有共有人均分房租所得,請問我是否能拒絕他們擅自租屋或改建,拆屋還地的可行性為多高?若不可讓他們拆屋還地,是否能向他們收取土地使用租金?


共有建物的出租或改建
出租
共有物的出租在民法上稱為共有物的「管理行為」[1],共有的建物能不能出租,除了以前已經有分管契約之類的約定之外,必須要符合以下2種門檻之一,才是對全體共有人都有效的出租行為[2]
共有人超過半數、應有部分超過半數同意;
應有部分超過2/3同意(不管同意的共有人有沒超過一半)。

提問人提到房屋是由自己與5位親戚共有,如果有6位共有人,出租必須「超過」3位同意(不能剛好只有3位共有人同意),同意者所有的共有物應有部分合計也必須「超過」一半,也就是最少要有4位共有人同意,這些同意者所有的應有部分加總也必須超過一半;但如果只有其中3位共有人同意,而他們的應有部分已經超過2/3,也會是對提問人有效的出租行為。
另外,依照提問人的說明,建物似乎是繼承所得,但並不清楚繼承後各自的應有部分多少,是不是每個人都是1/6,且繼承的應繼分也未必是現況的應有部分,因此,應有部分的計算必須由提問人自行釐清。
改建
改建也可能是一種管理行為,用前面提到的多數決的方式決定。但還是要依照實際整修的程度,決定需不需要得到其他共有人的同意:如果只是簡單的修繕,例如修補漏雨屋頂、換修破窗戶碎玻璃等簡易修繕行為[3],可以由各個共有人自行處理[4],不用得到其他共有人的同意。
請求拆屋還地或租金
能不能請求拆屋還地,以及租金能不能請求、如何請求,必須先釐清基地和房屋之間的法律關係,具體的分析判斷,建議提問人備妥相關資料,向律師等專業法律人士諮詢。
其他
至於提問人沒有提到共有物出賣的部分,前一位回答者則論及,在此僅略補充討論,謹請諸位先進不吝賜教。
出賣應有部分
如果共有建物的共有形式是分別共有,共有人都可以自由出賣自己的應有部分,不需經過其他共有人的同意[5];只是如果賣給共有人以外的第三人時,其他共有人可以主張優先承購權[6]。但如果目前仍是公同共有的關係,各共有人並沒有應有部分,也就無法出賣自己的應有部分。
出賣共有物全部
如果是要出賣共有物全部,無論是分別共有還是公同共有關係,都必須依照土地法第34條之1的規定,由共有人超過半數及應有部分超過半數同意,或應有部分超過2/3同意[7]

註腳

  1.   臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第7號(2012/11/12):「按共有物之出租,乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。又『共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。』民法第820條第1項定有明文。」
  2.   民法第820條第1項:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
    另外,共有物有可能因為繼承等原因,維持公同共有的關係,但因為公同共有人對共有物的管理也準用民法第820條分別共有的多數決方式。因此,本篇回答為求行文精簡,在公同共有準用分別共有的規定時,僅以分別共有關係討論之;如有不同者,會再個別說明。參民法第828條第2項:「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。」
  3.   臺灣高等法院95年度上易字第734號民事判決:「共有物之保存行為係指以防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的,維持其現狀之行為。舉凡共有物之簡易修繕,如共有房屋屋頂漏雨時之簡易修補,門窗玻璃破碎之換修,或出典之共有物行使回贖權(大理院10年上字第9號判例意旨參照)或受領共有物之交付,共有動產放置在外,有日曬雨淋之虞,而為收拾之行為均屬之。此種行為,於共有人均有利無害,且性質上多須急速為之,方不致坐失良機,故民法第820條第2項規定,共有人可不問其餘共有人之意思如何,得單獨為之。」
  4.   民法第820條第5項:「共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」
  5.   民法第819條第1項:「各共有人,得自由處分其應有部分。」
  6.   土地法第34條之1第4項:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
    詳細說明可以參閱:張博洋(2020),《優先承購權(二)──土地法第34條之1》。
  7.   土地法第34條之1第1項:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
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本文將上述案例事實簡化(即剔除不重要的資訊)如下︰
簡化案例

甲所有一塊A地,該土地上有一B屋乃甲與乙等5人因繼承而取得共有。近日,乙等3位房屋共有人有意將房屋出租,並允許承租人進行改建。試問︰

(一)甲得否拒絕出租?

(二)甲得否拒絕該屋之改建?

(三)甲得否請求乙等人或承租人拆屋還地?

(四)甲得否請求土地租金?

首先,要先處理一個問題,是「土地是甲的,房屋卻是甲、乙等5人共有,那甲可否要求乙等5人拆屋還地?」
針對這個問題,實際上因為本案資料不足,無法論斷。因為爭議在於「一開始,房屋興建時,到底誰是土地所有人、誰是房屋所有人?」舉例如下︰
情況一︰土地和房屋都是祖母所有,但祖母後來把土地送給父親。此時「祖母-父親」間成立法定租賃關係(民425-1[1])。其後父親死亡,甲繼承土地(並繼承出租人地位),又祖母死亡,甲和乙等繼承房屋(並繼承承租人地位),故「甲-乙等」間仍具備租賃關係,不構成無權占有。因此,甲不可能要求乙等把這鐵皮屋拆掉還地,但其可本於租賃關係向乙等請求租金。
情況二︰土地為父親所有,其允許祖母在土地上興建房屋(父親-祖母間成立借貸關係),祖母興建房屋後便取得該屋所有權。其後父親死亡,甲繼承土地(並繼承貸與人地位),祖母死亡,甲和乙等繼承房屋(並繼承借用人地位),但甲可以終止借貸關係(民472[2]),於甲行使終止權後,「甲-乙等」間並不具備借貸關係。故甲可請求拆屋還地,以及相當於租金之不當得利損害金。
由此可見,「當初」房屋和土地到底屬於何人所有,就顯得相當重要,且當事人間的關係亦不限於上述所提到的情況,需要個案查明。因此,排除這麼複雜的「土地-房屋」問題,即提問(三)、(四),下文僅有意處理「當房屋為數人因繼承而公同共有時,應該怎麼處理?」的問題,即(一)、(二)。
關於繼承人對於公同共有物的關係
可不可以「出租」?【問題(一)】
出租屬於管理行為,應採相對多數決,即共有人1/2同意,且應有部份(即持分)合計1/2同意(民820[3])。另於公同共有準用之(民828[4])。因此,繼承人想要出租遺產,應得到全體半數同意,以及應繼份總和達一半。
本件,房屋是甲和乙等總共6人共有,且每一個人對於房屋的應繼分都是1/6,那麼只要3人以上同意出租即可,因為3人已經達到共有人之一半,且應繼分亦達一半。
此外,即使是不同意出租的共有人,且其應不被認為是租賃契約上的義務人,但其可以要求其他同意出租之共有人分享租金利益(民818[5])。
可不可以「賣掉」?
買賣,精確而言,包括「締結買賣契約」和「去地政機關辦移轉登記」,前者任何人都可以締約,不需要其他共有人同意,因為此契約不會對於未同意之共有人有任何效力;後者,並不屬於管理行為,而是處分行為,依照民法應全體同意(民819[6]),但土地法對於不動產則又另外採取多數決(土地法34-1[7])。
因此,繼承人若希望賣掉房屋,自行與買受人訂定買賣契約即可,至於辦理房屋所有權登記,則應採多數決。
可不可以「裝修」、「改建」?【問題(二)】
裝修和改建,都是屬於管理行為,因此,應該依照上述「出租」的方式一樣辦理。

但如果裝修和改建是基於「簡易修繕」或「保存行為(如果不修繕,房子就會倒)」,那麼例外的承認每一個共有人都可以自行採取此行為(民第820條第5項[8])。

註腳

  1.   民法第 425-1 條︰「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內
    ,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」
  2.   民法第 472 條︰「有左列各款情形之一者,貸與人得終止契約:…四、借用人死亡者。」
  3.   民法第820條︰「(I)共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」
  4.   民法第828條︰「(II)第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。」
  5.   民法第 818 條︰「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」
  6.   民法第 819 條︰「(II)共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」
  7.   土地法第 34-1 條︰「(I)共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
  8.   民法第820條︰「共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」
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