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租到消防安檢有問題的大樓


你好:因為上周3/8租屋不察,租到消防安檢有問題的大樓(限期改善中),是否有辦法解除契約並領回房租與押金(兩個月),謝謝大家!
8日簽約,15日起租


因為這個問題已涉及具體個案,以下只就相關法律知識稍微說明,具體個案的解析及進一步的法律意見,建議提問人備妥相關資料(例如租賃契約、消防安檢等資料)諮詢律師等專業法律人士。

房屋的瑕疵已經危害房客及同居人安全或健康時,可以終止租約
民法有規定房東要將把符合約定使用的房屋交給房客、並維持房屋的可使用性[1];但當房屋有瑕疵,而且瑕疵已經大到危害承租人和他的同居人的安全或健康時,承租人可以終止契約[2],例如租到了輻射屋、海砂屋等[3]。至於如果是消防上的瑕疵,實務有發生過房屋的熱水器違反消防法規,安裝在設有氣密窗的陽臺,又沒有請合格的技師安裝強制排煙設施,經過消防局認定可能會有一氧化碳中毒的疑慮,法院就認為已經嚴重危害房客的安全、健康,房客可以終止租約[4]
然而,租屋的目的用途是什麼,居住、營業或辦公,不同場所各要符合相關的消防法規;以及違反的程度是不是已經嚴重到危害房客的安全健康,或只是需要修繕的瑕疵而已等等,各種條件都會影響到具體個案的判斷,租約的終止究竟是否合法,仍必須由法院決定,沒辦法一概而論。
可以要回押金和租金嗎?
如果個案確實已經危害房客及同居人的安危,可以合法終止租約,關於押金和租金,分別討論如下:
押金
押金是用來擔保房屋損害修理費或遺留物清理費的,如果租約是合法終止,雙方沒有租賃關係,房客也沒有其他租賃債務不履行的情形,可以請求房東返還押金[5]
租金
租金是使用房屋的對價,當房東提供一間危害房客健康安全的房屋時,房客也無法使用,此時,房客可以主張依照無法使用的程度,拒絕支付相應的租金[6]
建議您尋求法律諮詢
由於您的問題涉及到具體個案,及在您的個案中可能需要更進一步的法律意見,這些都需要提供法律服務的專業人士,視您的具體情況提供諮詢或服務。
法律百科是共享知識的平臺,並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合,建議您備妥租賃契約、消防安檢等資料,尋求專業律師的服務。法律諮詢的管道,可以參考問答:《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外,請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道?》當中列出的法律諮詢資源,文章:《我需要找律師嗎?有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢?(下)》。

註腳

  1.   民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
  2.   民法第424條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」
  3.   關於輻射屋、海砂屋的定義查詢管道,可以參考:王瀚誼(2021),《租屋前要注意的事情(一)— 如何確認房屋不是輻射屋、海砂屋、凶宅,有查詢管道嗎?》。
  4.   臺灣士林地方法院102年度簡上字第135號民事判決:「系爭熱水器卻裝置在設有氣密窗之陽台,而非屬完全開放之空間,且未由合格技士安裝逆風檔板、排氣扇、排煙管等強制排氣設施,顯有造成居住人一氧化碳中毒之虞,嚴重者將發生死亡之結果,堪認系爭房屋具有已達危及承租人或其同居人之安全或健康程度之瑕疵,準此,被上訴人主張依民法第423、424條之規定,以起訴狀繕本之送達即於101年9月13日終止系爭租賃契約(見本院卷第158頁背面之本院103年5月27日言詞辯論筆錄),自屬有據。」
  5.   最高法院83年台上字第2108號民事判例:「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行,在租賃關係消滅前,出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅,承租人且無租賃債務不履行之情事,從而其請求出租人返還押租金,自為法之所許。」
  6.   最高法院98年度台上字第222號民事判決:「如出租人交付之租賃物,不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者,即與債之本旨不符,承租人得主張同時履行抗辯權,拒絕租金之支付……。」
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