租屋前要注意的事情(一)— 如何確認房屋不是輻射屋、海砂屋、凶宅,有查詢管道嗎?

文:王瀚誼(認證法律人)
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刊登:2021-11-19 ‧ 最後更新:2021-11-19

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租屋、買房的時候,留心屋況是很重要的一件事,尤其是購買中古屋、法拍屋時,更需要確保房屋不是輻射屋、海砂屋、凶宅,而是屬於可以正常合理使用的狀態。因此,以下我們將向大家說明初步的確認方式、以及相關的查詢管道[1]

輻射屋
什麼是輻射屋?
輻射屋是指受到輻射污染的房屋,常見成因是生產鋼筋的過程中,不慎混入廢棄輻射源,而讓鋼筋受到輻射污染[2],可能影響居住者的健康。目前我國依照放射性污染建築物事件防範及處理辦法第8條第1項[3]規定,主管機關行政院原子能委員會(以下簡稱原能會),對於遭受放射性污染,而且達到年劑量1毫西弗以上的建築物,有造冊函送該管直轄市、縣(市)地政主管機關將相關資料建檔,並開放供民眾查詢的義務。
政府機關有查詢房屋是否是輻射屋的管道嗎?
因此,若想知道房屋是否屬於輻射屋,即可以上原能會的「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」(請點選)查詢,基於原能會過往偵測與評估的結果,這個查詢系統裡,包含建造於1982至1984年(或其使用執照核發日期在1982年11月至1986年1月之間),現年輻射性污染年劑量達1毫西弗以上的建物。
此外,看房時也可向屋主請求查看「輻射偵測證明」[4](附帶一提,建商則可能需要對主管機關提出「無放射性污染證明[5]」)來做初步確認。或者是向原能會認可的業者自費請求「實施輻射偵測」並核發「輻射偵測證明」[6],可以更清楚地知悉房屋是否有受到輻射污染的狀況。
海砂屋
什麼是海砂屋?如何確認?
海砂屋指的是建築物混凝土中氯離子含量偏高的房屋,依2015年1月13日所公布最新的國家標準CNS 3090 A2042,新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)最多為0.15Kg/m[7]。氯離子超標的海砂屋,可能是不肖建商添加品質不良的海砂、或者因地理環境的化學反應所造成(如海風、地下水滲入)。
混凝土中含有氯離子,會引發一連串化學反應而腐蝕鋼筋,造成結構損壞,不可不慎[8]。看房時可以留心房屋未有裝潢的部分,例如:地下停車場、天花板、公共設施等處,是否有不明的混凝土剝落、龜裂、鋼筋腐蝕外露、白色結晶等狀況。有需要時可以請高氯離子專業鑑定機構,例如:建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院材料所等等,做氯離子濃度的鑑定。
政府機關有查詢房屋是否是海砂屋的管道嗎?
想了解房屋的資訊,可以向地方政府建築管理單位查詢列管的海砂屋名單。不過,目前僅有部分縣市將屋主申報的而列管的名單公開,例如臺北市[9];新北市則有建置查詢系統[10],但不代表沒列管的就不是海砂屋。因此,需要在這些地方找房子的話,可先透過該網站做初步查詢。
凶宅
什麼是兇宅?如何確認?
凶宅並沒有法律上的明文定義,目前大多參考內政部函釋[11]、租賃標的現況確認書以及不動產說明書應記載及不得記載事項[12]的內容,是指:建物「專有部分」,於出租人或賣方「產權持有期間」曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他「非自然死亡」的狀況。
不過,因為這個認定標準,排除建物共有部分(例如:公設)成立凶宅的可能,又再加上須事發於「產權持有期間」的限制等等,有時與一般民眾對凶宅的認定有所落差。而且法院在個案中認定是否是凶宅、哪些範圍是凶宅時,亦不受前述內政部函釋的拘束,因此凶宅的認定仍需要具體個案判斷[13]
政府機關有查詢房屋是否是兇宅的管道嗎?
不過,因為凶宅的判斷多有爭議,跟前述的輻射屋、海砂屋相比,並沒有明確的數據標準,而政府單位也較少公開資訊。雖然坊間有可以向警局、消防局查詢的說法,但並未找到相關法律依據。且臺中市政府警察局也曾在官網上表示,公務員有保密義務,而無法提供房屋是否是凶宅的資訊[14]
至多僅能藉由客觀房價是否明顯偏低、網友自發性建立的「台灣凶宅網」、國內大型房仲公司自建的凶宅資料庫,甚至自行向當地左鄰右舍查訪,作為初步的參考。

註腳

  1.   本文相關內容曾刊於王瀚誼律師事務所(2021),《如何確認房屋不是輻射屋、海砂屋、凶宅,有查詢管道嗎?》,由作者增修後授權法律百科刊登。
  2.   行政院原子能委員會(2020),《輻射鋼筋的成因為何?輻射屋拆除後輻射鋼筋如何處置?》。
  3.   放射性污染建築物事件防範及處理辦法第8條第1項:「主管機關偵檢結果,確定建築物遭受放射性污染時,除應通知該戶建築物之居民、所有權人、區分所有權人或共有人,並即派員說明污染情形及提供防護、改善或處理建議外,對於遭受放射性污染達年劑量一毫西弗以上之建築物,並應造冊函送該管直轄市、縣(市)地政主管機關將相關資料建檔,並開放供民眾查詢。」
  4.   租賃標的現況確認書第6點:「
    □有□無曾經做過輻射屋檢測?
    若有,請檢附檢測證明文件。
    檢測結果是否有輻射異常?□是□否;若
    有:
    □由包租業修繕後交屋。
    □以現況交屋:□其他。」
    不動產說明書應記載及不得記載事項壹、二、(一) 6. (1):「有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測?(若有,請附檢測結果,若無,則應敘明原因。) 」
  5.   游離輻射防護法第24條第1項:「直轄市、縣(市)主管建築機關對於施工中之建築物所使用之鋼筋或鋼骨,得指定承造人會同監造人提出無放射性污染證明。」
  6.   行政院原子能委員會(2020),《買賣房子如果證明無輻射污染?》。
  7.   參考國家標準(CNS)網路服務系統,《國家標準CNS 3090 A2042》,頁16。
  8.   科學原理可參考何季軒(2014),〈避之唯恐不及的海砂屋(Sea-Sand House)〉,《科學Online 高瞻自然科學教學資源平台》。
  9.   臺北市建築管理工程處(2021),《列管清冊及相關法令專區-臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例公告列管清冊 》。
  10.   新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物查詢
  11.   內政部(97)內授中辦地字第0970048190號函(2008/7/24)節錄:「惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分), 及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍屬於專有部分)。」
  12.   租賃標的現況確認書第8點:「本租賃住宅(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事:
    (1)包租業確認原出租人於產權持有期間
    □有□無曾發生上列情事。
    (2)於產權持有前,包租業確認原出租人:
    □無上列情事。
    □知道曾發生上列情事。
    □不知道曾否發生上列情事。」
    不動產說明書應記載及不得記載事項壹、二、(四)5.:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」
  13.   關於凶宅定義與個案判斷的難題,可參考:
    喬正一(2021),《什麼是凶宅?》。
    喬正一(2021),《凶宅的範圍怎麼認定?》。
  14.   臺中市政府警察局(2017),《民眾詢問坐落轄內之民宅是否為「凶宅」或「輻射屋」之處置方式?》。
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延伸閱讀

王瀚誼(2021),《租屋前要注意的事情(二)確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人》。

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