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關於建築頂樓使用權,是屬於整棟住戶,還是最高樓層住戶可以任意加蓋

  • 匿名(進階會員)
    房子‧土地‧鄰居其他不動產問題 ‧ 2019-05-06 14:51

    關於建築頂樓使用權,是屬於整棟住戶,還是最高樓層住戶可以任意加蓋


    首先,現在如果買下了公寓頂樓,想要任意再加蓋一層樓(頂加),一定是違建。問題是,只要有租屋經驗的人都知道,「頂加」在台灣的都市相當常見。如果你是個想省錢的房客,多少都會考慮過租一戶「頂加」先頂上一陣子。
    為什麼現在蓋頂加是違建,但租屋網站又一大堆「頂加」?這不矛盾嗎?
    以前的法規並不禁止頂樓加蓋,只是認定它屬於「違建」不能登記。但不能登記的房子,仍可以持有、買賣、甚至報稅,這叫「事實上處分權」[1]
    違建不一定會拆。就臺北市而言,違建可以分成「新違建」和「 既存違建」(指民國53年1月1日以後至民國83年12月31 日以前已存在之違建)。如果是「 既存違建」,就不是「即時強制拆除」或「查報拆除」,而是「拍照列管」了[2]
    建築頂樓使用權是誰的[3]
    法律上認為頂樓平台作為火災的避難場,同時還放置避雷針、共同天線等公共之物,而樓梯間作為逃生、通行道路,不能讓一個人專有,是全體住戶共有,屬於共有部分。
    共有部分的使用,要符合原本使用目的
    要針對共有部分使用收益,須經全體住戶同意,除非住戶們有分管協議或約定專由某個人使用,那個人才可以獨占使用。
    如果沒有分管協議或約定專用,住戶可以請求頂樓住戶拆除違法加蓋建築及鐵門。
    法院實務認為共有物的用法,仍要符合該物原本的使用目的。雖然大家都可以使用,但如果頂樓違法加蓋已影響到避難逃生目的或整體建築物外觀,住戶仍然可以請求拆除。
    而且為了公共安全,住戶本來就不能在往頂樓的樓梯間架設鐵門限制出入。
     

    註腳

    1.   Legal Works(2017),《民法 - 違章建築「事實上處分權」之爭議 🔥
    2.   臺北市違章建築處理規則第4條、第25條。
    3.   本段文字參考:黃郁真(2018),《公寓大廈的頂樓平台和樓梯間屬於誰?頂樓住戶違法加蓋並在樓梯間設鐵門限制出入,該怎麼辦?
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    匿名(認證法律人) 2019-05-07 01:08:04
    請問:台北市以外的違建,也可以區分為「新違建」和「 既存違建」嗎?切的時間點一樣是民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前嗎?