租約到期後，沒跟房東續約但繼續繳房租，原租約還有繼續嗎？房東可以反悔趕房客嗎？

一、租約到期後沒有續約但繼續繳房租，租約還有繼續嗎？

當原本的租約期滿後，如果承租人仍繼續使用，而出租人也沒有即時反對還繼續收受租金，這時依民法規定，原本的租約就會轉成不定期租賃^[1]。

這種情況在實務上又稱為「默示更新^[2]」，也就是說，雖然雙方沒有簽新的租約，但法律會推定雙方以原本契約的條件繼續維持原本的租賃關係，唯一的差別是期滿後的租期變成了不定期限^[3]。

二、房東可以隨時終止租約嗎？

雖然民法規定不定期租賃原則上雙方可以隨時終止契約^[4]，但法律為了保護通常較為弱勢的房客，土地法第100條等限制了房東這時本來可以隨時收回房屋的權利^[5]。

簡單的說，房東只有在下面的情形，才可以收回房屋：

1. 房東將房子收回自住，或計畫要拆除重建。
2. 房客未經房東同意，把房屋轉租他人^[6]。
3. 扣除押金後，房客仍積欠了超過兩個月的租金。
4. 房客利用房屋從事違法行為。
5. 房客違反了租約規定。
6. 房客損壞房屋或設備，卻不願意負責賠償。

在前面的案例中，B想賣房屋，並不符合上面的情形，A又沒有上面的違法或違約，所以這時B還真的沒辦法終止租約，把A趕走。

三、這時「買賣不破租賃」嗎？

話雖如此，不定期租賃卻有一個法律風險，那就是「買賣不破租賃」的保障在不定期租賃會被排除。

一般來說，房東在將租賃物交付房客並由房客占有使用後，把房屋所有權移轉給第三人，為了保護通常比較弱勢的承租人，原本的租契對第三人還是存在，房客可以繼續承租，不用怕忽然被趕走^[7]，這就是所謂的「買賣不破租賃」，更精確的說法是「所有權移轉不破租賃」。

但是，「買賣不破租賃」有兩個例外。如果租賃關係是「不定期租賃」或是「租期超過五年且未經公證」的租約，就不適用這個原則的保障^[8]。也就是說，一旦房東B將房屋賣出並完成所有權移轉後，新屋主在法律上並不需要繼受A和B的不定期租賃關係，這時新屋主可以本於房屋所有權人的權利，要求A搬走。

四、結論

A與房東B原本簽訂的定期租約，在租期屆滿後沒有再續約，但A持續居住並繳納租金，B也沒有表示反對、照常收租，這樣的情形法律上會認為雙方仍然有繼續出租與承租的意思，會自動成立不定期租賃關係。除非有土地法第100條等的情況，B不能隨時終止租約，把A趕走。