不想參加都更但很多鄰居簽同意書了，我的房子會被拆掉嗎？

都市更新都更協議合建權利變換法定門檻

刊登於 2026-04-16

A繼承了父母位於臺北市精華地段公寓的一間老房子及土地。某天，建商登門拜訪，表示希望推動都市更新（簡稱「都更」），並邀請A簽署同意書。A對此猶豫不決，遲遲未表態。幾個月後，他驚訝地發現，多數鄰居已簽下同意書。A不禁擔心：「我不想參加都更，但很多鄰居簽同意書了，我的房子會被拆掉嗎？」

一、都更有哪幾種？不同意會怎麼樣嗎？

根據都市更新條例，推動都更的機構稱為「實施者^[1]」，由於實務上最常見的是由建商主導辦理都更，以下就聚焦在以建商為實施者的情況。

都更主要分為兩種模式：

一種叫「協議合建」：由房地所有權人與建商簽訂私人協議，依約分配權益，政府原則上不介入審查。
另一種叫「權利變換^[2]」：依法律程序進行估價^[3]，將房地所有權人提供的土地及建商投入的資金換算成各自的「權利價值」，再依照比例分配更新後的建物價值，此種模式政府會介入審議^[4]。

在都更的推動過程中，房地所有權人的同意比例是關鍵因素之一。如果是採取「協議合建」的模式，原則上必須全體房地所有權人都同意，才能進行^[5]，但如果土地及建築物面積已經有超過80％同意時，即使沒有獲得全體同意，仍然可以進行都更，簽署協議合建的人將以「協議合建」的方式進行^[6]，而不願意參加協議合建的人依法將採取「權利變換」的模式^[7]。

而如果是採取「權利變換」的模式，本來就不需要全體房地所有權人都同意，當達到一定同意比率時（關於各類型都市更新同意門檻，可見表1），主管機關就可以依法核准都更事業計畫^[8]。

表1　各類型都更事業計畫同意門檻^[9]
類型		所有權人數同意門檻	土地及建築物面積同意門檻^[10]	備註
優先劃定區域	迅行劃定更新地區	50%	50%	通常指有急迫危險的建物，例如有崩塌危險的海砂屋。
優先劃定區域	其他劃定更新地區	75%	75%	指主管機關認定需優先更新，但尚未到急迫危險的程度。
未經劃定的一般地區		80%	80%	此為實務上最常見的都更類型。

作者整理。

換句話說，即使房地所有權人不簽署同意書，只要其他住戶的同意比例達法定門檻，仍可能繼續進行都更。在這種狀況下，未簽署同意書的所有權人（下稱「不同意戶」），會以「權利變換」的方式參與都更，也就是說不再保有原來的屋子，而是在新建大樓中分回相對應的權利。

二、不願意搬的房子，真的會被拆嗎？

當都更計畫核准及權利變換計畫確定後，建商會通知所有權人限期搬遷。如果屆期仍未遷出，建商可以自行拆除，或申請主管機關代為拆除^[11]。

實務上，建商多傾向申請主管機關代為拆除，以避免衝突。而要主管機關代為拆除，須經過多次協調^[12]。以臺北市為例，建商須：

先與不同意戶召開至少2次協調會^[13]；
如果協調不成，主管機關會依申請再召開至少2次協調會^[14]；
如果仍無共識，將由臺北市都市更新及爭議處理審議會評估及再協調；
最終仍協調不成時，才可公告拆遷日期並執行拆遷^[15]。

此外，建商也可能透過向法院提起訴訟，請求不同意戶遷讓房屋。法院就曾判決^[16]，如果建商已依法通知不同意戶搬遷，且不同意戶拒絕配合，確實影響都更推動，則建商可以請求不同意戶交付房屋並拆除。

三、結論

房屋是否會被強制拆除，並非一紙都更計畫就可以立刻執行，而須經過層層程序與協調，只是如果最後仍然協調不成，仍可能依法被拆除。本件A雖然可以不簽都更同意書，但如果其他住戶的同意比例已達法定門檻，A的房屋可能依法被納入都更範圍，最終仍可能面臨依法拆除的結果。