什麼是凶宅？

「凶宅」並不是法律上的專有名詞，目前一般人對於凶宅的概念都是以「房屋內是否有人發生非自然死亡事件」為標準。實務上，有關凶宅的買賣、糾紛非常的多，而內政部官員、民眾、房屋仲介，乃至法院的判決對於凶宅的見解也都不盡相同，這些現象與爭議往往都出自大家對於凶宅的定義及範圍認定有差異。因為有多種看法，內容較繁雜，以下先說明凶宅的定義，關於凶宅的範圍及買或租到凶宅可以主張的權利，請見另兩篇文章^[1]。

一、目前法院對凶宅的認定（見圖1）

（一）法院見解不一致

目前法院受理這類凶宅爭議的案件時，多認定所謂的凶宅是指「曾發生非自然身故情事之房屋」，「非自然身故」如：凶殺、自殺（上吊、跳樓、燒炭……）。

但也有少數法院認為，房屋是否因曾發生凶殺或自殺致死之情事而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀及心理層面的問題，而且也往往因不同的人、不同的時間、不同的宗教信仰等因素而有歧異，所以在判斷某房屋是否為「凶宅」時，不能完全以「發生凶殺或自殺致死」為必要條件，還應包括事件發生的經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等等因素^[2]。

（二）凶宅是鬼屋嗎？

此外，有一些法院認為凶宅不等於鬼屋，因為「鬧鬼」這種事情虛無飄渺，且這一類的靈異事件也常因個人的心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同的看法。換言之，所謂的「鬼屋」是信者恆信、不信者恆不信，而且沒有任何科學方法可以證明有鬼神的存在，因此不能以房屋鬧鬼為由主張賠償^[3]。

二、內政部對凶宅的認定

（一）內政部函釋的判斷標準

內政部於2008年曾有一則函釋^[4]，認為在認定是否為凶宅時，必須同時符合以下的1及2的要件或1及3的要件，才算是凶宅：

1. 在時間上限縮於「賣方產權持有期間」，且

2. 在專有部分（包括主建物與附屬建物）曾發生凶殺或自殺之事實，陳屍在專有部分，或是

3. 雖然不是陳屍在專有部分，但在專有部分有求死而且致死的行為，例如從該建物上跳樓，就算凶宅。不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

（二）產生實務爭議：「洗凶宅」

但內政部的解釋在實務上產生了諸多爭議，內政部函釋認為凶宅的成立必須以「賣方產權持有期間」曾發生非自然死亡事實為要件。但假設某一間房屋在前屋主X持有期間發生凶殺案，而後將房屋賣給Y，Y持有5年內未曾發生過凶殺案，然後Y又將房屋轉賣給Z。如此一來，依照內政部函釋的見解，因為Y持有期間並未發生過非自然死亡事件，所以這間房屋就不算凶宅，Y就不用對Z負擔保責任^[5]。然而，一般社會大眾普遍都認為凶宅就是凶宅，並不會因為轉手而改變凶宅對買受人造成的陰影與心理瑕疵。

此外，內政部的函釋也將造成部分不肖人士「洗凶宅」的投機行為，也就是刻意買下凶宅，持有一段期間後再轉賣給不知情的民眾，藉此投資謀利。

（三）法院對「洗凶宅」的看法

目前法院實務對於前面提到轉賣凶宅（洗凶宅）的案件，多認為應以轉賣人Y是否為善意第三人判斷。如果Y當初買下凶宅是「善意取得」，而且並非故意透過轉賣行為洗凶宅，就不必賠償Z的損失。

至於「善意」的判斷標準是什麼？通常法官會從「Y當初向X購買房屋時的價格是否符合當時的市場行情」判斷。例如當初房屋的市價值約500萬，而Y買受時給付了約500萬元上下左右的金額，金額差距不大，且Y也證稱的確不知房屋為凶宅，這時法院多半會認定Y屬於善意買受的第三人，不用負擔對Z的損害賠償責任^[6]。但反之，假設Y當初向X購買房屋時竟然只給付約200萬，則顯然低於市價太多，依照論理及經驗法則，Y很可能早就知道房屋有問題，如此一來，Z就可以向Y求償。