凶宅的範圍怎麼認定?

文:喬正一(認證法律人)
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    刊登:2019-05-31 ‧ 最後更新:2020-04-27

    本文

    跳樓自殺是造成凶宅[1]最常見的原因之一,也最容易引發爭議。爭議點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺,則持有露臺的那一戶算不算凶宅?
    死者從自家10樓跳樓自殺,剛好墜落在3樓陽台上,並當場死亡;那麼10樓是凶宅?還是3樓是凶宅?或兩者都是凶宅?那3樓到10樓之間的樓層是凶宅嗎?10樓以上是凶宅嗎?

    法院見解
    目前法院實務的認定多半比較嚴格,在大樓的專有部分有求死行為而致死才算凶宅,也就是死者最初的求死行為發生在哪一戶,那一戶就是凶宅。因此針對以上的爭議,會認定死者跳下自殺的10樓房屋是凶宅,至於3樓住戶不認為是凶宅。另外,3樓到10樓之間的樓層住宅,和10樓以上的住宅,也都不算凶宅。
    內政部函釋
    依據公寓大廈管理條例,公寓大廈建物結構上可區分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部分」等四種類型[2]。內政部的函釋[3]認為要從死者最初跳樓的露臺判斷。因為露臺有的是專有部分的附屬建物,有的則是約定專用部分,如果是約定專用部分,就不符合內政部對凶宅的定義。
    內政部與法院的見解不一致
    實務上曾發生有人從大樓頂樓跳樓自殺,並陳屍於大樓某住戶2樓的露台上;2樓屋主認為有人自殺,讓他的房子變凶宅,因此向死者家屬或繼承人求償的案件。
    如果依照內政部的函釋,凶宅應該是頂樓,而露台是約定專用部分,並不是專有部份,所以2樓並不構成凶宅。但高雄地方法院認為,判斷房屋是否成為凶宅應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素[4],並不採納內政部的函釋見解,最後判定2樓為凶宅,死者的家屬或繼承人須負賠償責任。
    結論
    內政部函釋對凶宅的認定與社會大眾不同
    內政部的函釋對於凶宅的認定顯然與社會大眾對凶宅的認知不一樣,因此對於凶宅作出的定義反而衍生出更多的問題。
    時間
    一般來說,社會上普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅,且是「一日凶宅,終生凶宅」,並沒有時間的侷限;但內政部卻認為是以「賣方持有房屋期間」有無非自然死亡事件為準,也就是只要該屋的有某一任屋主持有期間未曾發生非自然死亡事件,這棟房子就不算凶宅。由於內政部函釋的漏洞,使得不肖人士因此發明出「洗凶宅」的投機行為,將凶宅洗白後再出售給不知情的民眾來謀利。
    範圍
    內政部的函釋對於凶宅範圍的認定只限於建築物「專有部份」發生非自然死亡才算是凶宅,而如果是約定專用部分,則不符合內政部凶宅的定義。然而因為社會普羅大眾皆認為「如果人橫死在二樓,那麼二樓就理所當然是凶宅!」,內政部的函釋對於凶宅範圍的見解顯然與社會一般的觀念脫節。
    實務以法院見解為依歸
    由於內政部的函釋在法律位階上屬於行政規則,並不具有拘束法官的效力,因此僅供法官裁判時參考的資料而已,所以目前實務上仍應以法院的見解為依歸,可是法院的見解也眾說紛紜、莫衷一是,因此應追本溯源由立法者就此民生高度爭議的議題盡速立法,或者由最高法院民事庭會議對此作出統一見解的決議,使得法院日後面對類此案件有明確的法律或統一見解可以適用,對於社會大眾的權益保障也才能落實。

    註腳

    1.   理解凶宅範圍前,建議請先閱讀喬正一(2019),《什麼是凶宅?》。
      而關於認定為凶宅後,買方或租屋房客可主張的權利請見喬正一(2019),《付簽約金或租金之後才發現買或租到凶宅,可以要求解約並加倍退還簽約金或租金嗎?》。
    2.   公寓大廈管理條例第3條第3款:「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」
      同條第4款:「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」
      同條第5款:「約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」
      同條第6款:「約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」
    3.   內政部(97)內授中辦字第0970048190號函(2008/7/24)。
    4.   臺灣高雄地方法院97年度訴字第586號民事判決
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