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房屋所有權人配偶主張未授權出租,並揚言未與他簽約者為惡意佔有人

匿名(進階會員)
房子‧土地‧鄰居房屋租賃 ‧ 2021-02-01 16:47

A為現任房東(持有B簽寫的代理出租授權書)
B為房屋所有權人
C為房屋所有權人配偶
 
房客與擁有代理出租授權書的A簽約尚
租約期間,C於屢次張貼「未授權給A出租,並命令租客們於時限內與C重新簽約,或者一個月內搬離,否則將依法究辦」
並指租客為「未與所有權人簽約給付租金者,為惡意佔有人。」

更搬出刑法320條
意指租客為竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百以下罰金。
 
因A是合法持有B的代理出租授權書,租客是與A進行簽約,且B主張房客與A的合約皆為合法。
 
房客是否會因ABC之間的房屋糾紛而受到面臨被告的影響?
C是否有立場要求租客負法律責任呢?


因為這個問題已涉及具體個案,以下只就相關法律知識稍微說明,具體個案的解析,仍建議提問人備妥相關資料(例如租賃契約、代理出租授權書等等)諮詢律師等專業法律人士[1]

誰有權利出租房屋?
首先要處理的應該是:跟我簽約的人,到底有沒有權利出租房屋?建議承租人簽約前,要先確認簽約的人有沒有權利出租房屋,可以依據對方自稱的身分不同,請求他提供以下文件:
房屋所有權人
問題中的B。可以請求他出示建物謄本、所有權狀或是房屋稅單等證明所有權的文件,以及身分證明文件,以確認他是房屋所有權人本人。
代理人
可能是問題中的A,房屋所有權人委託親友或業者協助處理房屋出租時會遇到,但要注意,雖然有代理人,租約上記載的出租人還是委託出租房屋的屋主,不是代理人喔[2]
這時候可以請求代理人出示建物謄本、代理文件、屋主和代理人的身分證明文件等,確認房屋所有權、屋主和代理人的身分。
此外,房屋所有權人如果是將供居住的房屋[3]委由代管業者處理,除了前面提到的文件,還可以請服務人員提供服務業登記證[4],確認這是合法營業的公司。
關於住宅出租的代管業及包租業等問題,可以參考:黃蓮瑛、趙偉智(2018),《介紹包租、代管新政策》一文。
轉租人
也就是俗稱的二房東,也可能是問題中的A,從問題中不容易判斷A是代理人還是二房東,就把兩種情形都列出來。
轉租的情形必須特別注意,畢竟民法有關於房屋轉租的限制[5],而坊間常看到的租屋契約,也常有禁止轉租的約定;況且如果房屋是供居住使用,依據租賃住宅市場發展及管理條例的規定,必須經過房東書面同意,才可以轉租住宅的全部或部分[6]
因此,如果出租的人已經跟所有權人承租,再轉租房屋,建議可以請這位二房東提供建物謄本、轉租同意書[7]、身分證明文件等;如果是包租業者,還可以請求服務人員提供服務業登記證[8],確認這是合法轉租,避免後續糾紛。
關於轉租的問題,可以進一步參閱以下文章:
房屋所有權人配偶的地位
至於房屋所有權人的配偶,如果他不是登記上的房屋所有權人,也沒有相關的代理證明,比較難認為他擁有出租(管理)房屋的權限。如果房客確認房屋所有權、所有權人及關係人的身分證明等文件,相信是由房屋所有權人、代理人或轉租人合法出租,也比較難被認為房客有竊佔[9]不動產的故意[10]。但具體個案的認定,建議還是諮詢律師。
代結論:會不會被告呢?
老實說,會不會被告,除了對方以外,沒有人可以控制這件事,也沒有人可以保證不會被告。倒不如說是萬一被告,過去的萬全準備讓自己可以全身而退。

註腳

  1.   法律百科是共享知識的平臺,並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。建議參考問答:《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外,請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道?》當中列出的法律諮詢資源,或者是文章:匿名(2020),《我需要找律師嗎?有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢?(下)》所提供的管道。
  2.   民法第103條第1項:「代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。」
    關於代理的意思和效果,可以進一步參考:賴郁樺(2020),《代理的特徵與效果是什麼?什麼是自己代理?》。
  3.   租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」
  4.   租賃住宅市場發展及管理條例第3條第3款至第5款:「本條例用詞,定義如下:……
    三、租賃住宅服務業:指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。
    四、租賃住宅代管業(以下簡稱代管業):指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務(以下簡稱代管業務)之公司。
    五、租賃住宅包租業(以下簡稱包租業):指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(以下簡稱包租業務)之公司。」
    租賃住宅市場發展及管理條例第19條第1項、第2項:「
    I 經營租賃住宅服務業者,應向直轄市、縣(市)主管機關申請許可,並於許可後三個月內辦妥公司登記;屆期未辦妥公司登記者,由直轄市、縣(市)主管機關廢止其許可。
    II 租賃住宅服務業應於完成公司登記後六個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會,檢附有關證明文件向直轄市、縣(市)主管機關申請租賃住宅服務業登記並領得登記證後,始得營業;屆期未辦妥登記者,由直轄市、縣(市)主管機關廢止其許可,並通知公司登記主管機關廢止其登記。」
  5.   民法第443條:「
    I 承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
    II 承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」
  6.   租賃住宅市場發展及管理條例第9條第1項:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。」
  7.   租賃住宅市場發展及管理條例第9條第2項:「轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。」
  8.   租賃住宅市場發展及管理條例第3條第3款、第5款、第19條第3項。
  9.   中華民國刑法第320條第2項:「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。」
  10.   臺灣高等法院103年度上易字第1326號刑事判決:「按刑法第320條第2項之竊佔罪,係指意圖為自己或他人不法之利益,乘他人不知之際,以和平方法,擅自佔據他人之不動產,而侵害他人之支配權者,始克相當,且竊佔不動產,必須出於故意,即行為人除須認識行為客體係他人所持有之不動產外,尚須具有違反他人之意思,侵害他人持有,而移轉於自己或第三人持有之意思為必要,若行為人將他人之不動產,誤信為自己有權占有,即欠缺故意,縱其結果不免有民事上之侵權責任,亦不成立竊佔罪。」
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在此我們可以發現,究竟「有無授權」成為重要爭議,先簡化事件並予以釐清︰
案例一、如有授權︰B為房屋所有權人,其授權A以自己之名義對外為租賃行為,而數個承租人與之成立租賃契約。
案例二、如無授權︰該代理出租授權書並非B所簽寫而欠缺授權事實,則數個承租人並不與B間成立租賃契約。
至於在這個法律關係中,我們始終未談及C的地位,因為在租賃關係內,C並未扮演任何角色。
案例一︰
由於當事人間存在著「代理關係」,也就是說租賃契約存在於B與房客之間,至於A只是代理人。提問者在此認為A是房東,並不正確。若發生任何關係,房客恐怕會與房東B進行訴訟,例如是否真有租賃契約存在,租賃是否繳納等等。
 
案例二︰
若無授權,則B並不與房客間產生租賃關係,那麼在這個關係中(也就是A持著偽造的授權書進行租賃一事),A要對租客們負擔賠償責任,而房客所受到的損害即是信賴契約可能成立(但實際上未成立),並被請求遷讓房屋並搬家的損害。
 
至於C張貼公告,並表示「惡意占有人」、「竊佔罪」等等,我們可以簡單的說明︰
所謂惡意占有人,並不是犯罪概念,指得是行為人於占有標的物時知悉自己為無權占有人(民法第959條[1]),然而承租人無論在案例一或案例二中,對於使用並占有房屋都是相信自己是有權占有房屋的人,因此,屬於善意占有人。至於,區分善惡意的重點在於,最後要返還房屋,或還要返還使用利益罷了,並不會構成犯罪(民法第958條[2])。
所謂竊佔罪,則是一種犯罪(刑法第320條第2項[3]),指得是行為人對於他人之不動產加以使用,欠缺合法依據,且有不法獲利意圖。不過承租人在自信其具有租賃契約時,便會否定其不法獲益意圖,而不成立本罪。

註腳

  1.   民法第959條︰「善意占有人自確知其無占有本權時起,為惡意占有人。善意占有人於本權訴訟敗訴時,自訴狀送達之日起,視為惡意占有人。」
  2.   民法第958條︰「惡意占有人,負返還孳息之義務。其孳息如已消費,或因其過失而毀損,或怠於收取者,負償還其孳息價金之義務。」
  3.   刑法第320條第2項︰「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。」
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