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房租訂金問題(急)

匿名(一般會員)
房子‧土地‧鄰居房屋租賃 ‧ 2022-10-30 00:08

您好,我在臉書的租屋平台上看到一間套房,這個套房是房仲幫忙處理的,不是房東本人,然後當時因我人在高雄所以線上看房,總而言之都是房仲跟我談,前天也付了訂金$19000,房仲說房東要求說一個月租金後續可以轉變押金(但不動產的收據上是寫『定金」收據,但房仲和我的對話中都是提到『訂金』)且此房源已經24年在臉書上的租屋平台也沒有提到,因為昨天又地震所以我就上591查詢這個房源才知道原來已經24年了,故我想要求對方對我訂金,我知道口頭承諾就是算合約成立,但剛提到的問題是否可以讓我的訂金退回,我們也還沒簽約,請問我該如何處理?第一次遇到這個問題,還是個租房新手,也請大家多多幫忙


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提問人的問題已涉及具體個案,以下僅略說明租約、定金等租屋相關的法律知識。

房仲是房東的代理人
如果房東委託房仲業者協助處理房屋出租,原則上房仲就是房東的代理人,如同房東的分身,所以房客與房仲討論租約的內容、也口頭同意租約,效力會直接發生在房東和房客之間[1],即使房東本人從頭到尾都沒出面也不影響。但提醒房客在簽約前記得確認租約上的出租人是房東,以及要確認房仲的委託書、證件等[2]
定金能不能退,要看不能租屋的原因
即使沒有「簽約」——還沒簽書面的契約,只要雙方都同意房屋租賃這件事,契約就會成立了[3],也就是提問人理解的,口頭承諾租約就已經成立了。
既然租約已經成立,雙方就要依約履行:房東要提供房屋、房客要付租金。如果房客突然反悔不想租了,例如房客後來發現別間房屋更理想,不想租這間,這是房客的問題,房東沒有錯,這時候房東就可以依法主張要沒收定金全部。反過來說,如果是房東的錯,例如房東把房子租給別人無法租給付定金的房客,此時房客不但可以要求房東退定金,還可以要房東多賠一倍[4]

附帶一提,雖然房仲與房客的對話是用「訂金」而不是民法條文的「定金」,收據上又混用了「定金」,但探究雙方付定的目的、用途,如果是為了促使雙方來簽約,沒簽約的房客定金就會被沒收,或食言的房東定金要加倍賠給房客;那雙方當初的意思,應該就跟法律上「定金」的意思相同,不需要(法院也不會)糾結於用字[5]

房屋的瑕疵已經危害房客的安全或健康時,才可以終止租約

民法有規定房東要將把符合約定使用的房屋交給房客、並維持房屋的可使用性[6];但當房屋有瑕疵,而且瑕疵已經大到危害承租人和他的同居人的安全或健康時,承租人才可以終止契約[7],例如租到了輻射屋、海砂屋等。至於20幾年屋齡的房子在市場上應該不算罕見,是否算是瑕疵?即使算瑕疵,是否已經危害到房客的安全或健康?房客能否依照這個理由主張終止租約,恐怕有疑義。

 

以上僅簡略說明相關法律知識,具體個案的解析及進一步的法律意見,建議提問人備妥相關資料,諮詢律師等專業法律人士。

 

延伸閱讀:
法律百科(2021),《租屋族必備 租房須知錦囊包|簽約篇》。

註腳

  1.   民法第103條:「
    I 代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。
    II 前項規定,於應向本人為意思表示,而向其代理人為之者,準用之。」
    關於代理的說明,可以進一步參閱:賴郁樺(2020),《代理的特徵與效果是什麼?什麼是自己代理?》。
  2.   王瀚誼(2021),《租屋前要注意的事情(二)— 確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人》。
  3.   民法第153條第1項:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」
    租賃契約是一種「諾成契約」,關於諾成契約的說明,可以進一步參閱:楊舒婷(2021),《契約就是白紙黑字嗎?法律上為什麼要區分「要物契約」、「諾成契約」、「要式契約」與「不要式契約」?》。
  4.   民法第249條第2、3款:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:……
    二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
    三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。」
  5.   民法第98條:「解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句。」
  6.   民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
  7.   民法第424條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」
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