買到漏水屋怎麼辦？（一）──談買房的眉角與「現況交屋」

一、前言

買房是許多人重大的人生里程碑，而近年來房價飛漲，大多數人在購屋時選擇的標的房屋往往可能已經有20～40年不等的屋齡，這樣的屋子隨著歲月流逝難免會產生或大或小的瑕疵，而漏水就是其中一個常見的問題。那麼，買房時發現房屋漏水要怎麼處理？誰要負責賠償？買家要如何與房仲、賣家周旋協商？有什麼妥善保護自己權益的方法？本文為讀者們介紹買房應注意的眉角，下篇則說明買房遇到糾紛時有哪些處理方式。

二、看屋是權利也是義務（見圖1）

現在市面上有許多網路購屋平臺，有些甚至有線上360度看屋的功能，但在簽約以前，建議還是必須要到現場親自看過房屋的實體，並且親自檢查有無明顯的瑕疵，也可以當場詢問賣家或房仲。因為依據民法規定，買家如果知道有瑕疵，或因為重大過失沒發現瑕疵的話，賣家是有可能不用負責的^[1]。

所以，購屋前檢查不只是買家的權利，也是買家的義務^[2]，買房簽約前務必要與賣家先安排看屋，在實務上有時會遇到賣家聲稱房屋內部還有租客，不方便看屋，又聲稱說租客住很久了肯定沒問題等，這時候還是要禮貌且堅定地向賣家堅持要看屋，參考下一段介紹的「標的物現況說明書」檢查屋況，並且需取得現住者的同意，以免負上法律責任^[3]。千萬不要只用照片或線上看屋就簽約買房，小心駛得萬年船。

除了簽約前要看屋以外，交屋後也要記得再依照標的物現況說明書確認一次，依民法規定，買家有「盡快檢查所受領的標的」以及「發現瑕疵時應即時通知賣家」的義務^[4]，若買家沒有即時檢查並且通知賣家，等日後才發現瑕疵，除非是依通常檢查無法發現的瑕疵（例如結構內的鋼筋鏽蝕，或是內部管線漏水等一般人無法檢查的項目），賣家可以主張買家已經「承認」所受領的房屋，並拒絕負瑕疵擔保責任^[5]。

三、魔鬼藏在「現況」裡

在買房時，賣家通常會加註一條約定「雙方同意依標的物之現況交付」，白話來講就是雙方同意買家所拿到的房屋品質現況就是賣家所擔保的品質，倘若房屋現況有瑕疵，那也是買家在購買時就已知的瑕疵。例如房屋現況有漏水，那麼依現況交屋的意思就是買家確認要買這棟「本來就有漏水的房屋」，日後買家便不可以再主張賣家要負責修復漏水或賠償漏水損失。

由此可見，「現況」要如何認定是非常重要的，因此在一般房屋的購屋契約上會有「標的物現況說明書」，用來描述房屋的現況，此後買賣雙方所同意的房屋現況就是依現況說明書的記載來認定。除此之外，房仲業者也必須善盡物件的據實調查義務，因此在房屋的物件資料中也會附具「建物現況說明書」或「不動產說明書」供買家參考房屋的現況。不同賣方、仲介的提供的物件說明資料可能會略有差異，讀者們在與房仲溝通時記得向仲介索取資料參考，如果想要在尋找仲介之前先預做功課，網路上有相關的範例可供下載參考，內政部也有發布相關範例^[6]。

標的物現況說明書上面會有許多屋況記載，例如是否有滲漏水情形（依筆者的實務經驗，通常會記載「目前」有無滲漏，或「2年內」有無滲漏）、是否為海砂屋、是否為輻射屋等，賣家必須要如實填寫，若填寫不實造成買家認定房屋現況有誤的話，買家除了可以主張民事上的解約、求償責任，依個案情況不同，也有機會對賣家提起詐欺^[7]的刑事訴訟。因此在買房簽約前，好好仔細研究標的物現況說明書，並且與自己看屋的過程比對是否記載相符是非常重要的事情。房屋成交以後，也要將契約及標的物現況說明書好好保存，以利未來若發現房屋有瑕疵需要向賣家主張權利時，有充分的資料佐證。

四、請求修補與瑕疵擔保

如果不幸真的買到瑕疵房屋，在民法上主要有2項權利可以向賣家主張：不完全給付、物之瑕疵擔保。

（一）不完全給付

所謂的不完全給付，就是指債務人的給付不符合簽訂契約的目的^[8]，例如兩方約定要買賣一棟正常品質的房屋，賣家卻給付一棟有漏水的瑕疵房屋，這種「瑕疵給付」就是不完全給付的一種類型^[9]。在不完全給付的情況下，買家可以請求賣家「補正」給付內容，以漏水的情況來說就是請求修復漏水。如果漏水造成買家其他的損害（例如搬入的家具受損），也可以要求賠償^[10]。

（二）物之瑕疵擔保

而物之瑕疵擔保的意思，是賣家出售的商品必須要符合賣家所保證的品質^[11]，以買房為例，就是要保證符合上面所說的「標的物現況說明書」的屋況，如果屋況不符合標的物現況說明書的內容，買家可以要求賣家減少價金或解除契約^[12]。減少價金就是降價，如果已經付完款項，則可以請求退還差價；解除契約則是雙方都有回復為締約前狀態的義務，也就是買家退還房屋，賣家退還全部款項^[13]。

上述2種權利，買家可以自行擇一或是同時請求，但是具體要怎麼向賣家主張權利呢？這就需要下篇介紹的糾紛處理懶人包來解決。