辭典
應有部分
共有人對共有物所有權之比例，也就是個共有人對於共有物所有權在份量上應享有的部分。註腳謝在全（2014），《民法物權論（上）》，第6版，頁351。
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什麼是應有部分（持分）？什麼是共有？
一、共有的意思一般來說，某一財產的所有權人通常只有一個，例如買一本書、一杯飲料、一把傘，這些東西都是專屬於購買者的，由購買者「獨享」所有權。但有時也會有跟別人一起「分享」所有權的時候，這種狀態就叫做「共有」。舉例來說，像是購買土地或建築物，因為價格太高，X一時拿不出足夠的錢，於是找來Y一起購買，並約定2人都登記為所有權人，則X跟Y就是「共有人」，而一起購買的土地或建築物，就稱為「共有物」。二、什麼是應有部分（持分）？大家可能會想知道，當我們跟別人共有土地、建築物或其他物品時，究竟這東西的哪一部分才是...
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和別人共有土地要如何分配？——介紹不動產共有物分割的方法
在《什麼是應有部分（持分）？什麼是共有？》這篇文章中，介紹了共有的意義和種類。但當我們不想再與別人分享所有權時，應該怎麼處理？此時，就必須靠「分割」來結束共有關係。共有物的分割方式，原則上是由共有人自己決定，但人多嘴雜，總是會有意見不合的時候，因此立法者在民法第824條規定了2種分割方式：「原物分配」與「變價分配」，來解決共有人間談不攏的狀況。一、共有物分割的2種方式：原物分配與變價分配（一）原物分配「原物分配」，顧名思義，就是將共有物直接分割成數個部分後，再依照應有部分的比例，分配給各共有人。如圖1...
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公寓大廈的外牆磁磚掉下來砸壞我的東西，誰應該負責？
圖1公寓大廈外牆磁磚掉落砸壞我的東西，怎麼辦？資料來源：黃蓮瑛、葉子齊/繪圖：Yen一、公寓大廈的外牆歸誰所有？由誰管理？（見圖1）（一）由全體區分所有權人共有依照公寓大廈管理條例，變更外牆面構造的行為，必須受到公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制，而不能由區分所有權人（下稱「區權人」）任意加以使用或變更。由此可知，外牆並不是公寓大廈區權人的專有部分，而是屬於共用部分。既然外牆屬於共用部分，則外牆的所有權由全體區權人共同享有。也有法院見解從不同角度觀察，認為外牆涵蓋整個公寓大廈，是整棟建築物都不可...
專欄
土地法第34條之1執行要點修正後，共有人應如何通知優先購買權人
一、前言共有不動產出售所引起的爭訟向來是法院常見的案件大宗。內政部於2023年8月22日大幅度修正「土地法第34條之1執行要點」，並於2024年1月1日生效。整體修法內容來看，是偏向兼顧不同意出售共有人（下稱他共有人）行使優先購買權的權益來靠攏，而提升以多數決處分的部分共有人（下稱部分共有人）的處分難度。而其中強化保障他共有人行使優先購買權的核心修正，當屬部分共有人通知他共有人行使優先購買權的方式及內容，筆者以下即以此為文介紹。二、通知時機點、方式與內容（一）部分共有人通知的時機點1.法院認為在部分共有人與第三人...
專欄
土地法第34條之1執行要點修正後，不同意出售的共有人提出異議的介紹
一、前言內政部於2023年8月22日大幅修正「土地法第34條之1執行要點」（下稱系爭要點），並於2024年1月1日生效。其中，新增系爭要點第14點，規定以多數決處分共有物的共有人（下稱部分共有人），向登記機關申請不動產權利異動登記時，不同意出售共有人（下稱他共有人）可以在登記機關收件後，以書面提出異議，如果確實屬於系爭要點規定的情形，登記機關應依土地登記規則（下稱土登規則）第57條第1項第3款的登記事項涉及私權爭執，駁回異動登記申請。什麼是「登記事項涉及私權爭執」？過去都是透過主管機關的解釋來說明，系爭要點第14點則是...
辭典
專有部分
圖1專有部分資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen是指公寓大廈的一部分，在使用上有獨立性，且為區分所有之標的者。例如所有權對該屋所及範圍，其他人不能任意進出及使用的部分，包含主建物和附屬建物。註腳公寓大廈管理條例第3條第3款：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」
文章
共有土地要全部共有人都同意才能賣嗎？不同意的人該如何保護自己？
一、可以出賣持分≠可以出賣部分或整筆不動產在分別共有不動產的情況下，每位共有人手上擁有的是「應有部分」（也就是俗稱的「持分」）。而依照民法第819條的規定，每個共有人手上持有的「應有部分」是可以自由買賣、移轉的；但是就共有物的實體，如果要處分（如賣掉部分或整塊土地），必須經過共有人同意，但要多少人同意才能處分，則會因為它是動產還是不動產，而有不同的門檻。二、不動產處分原則僅需多數決同意（一）一般共有物的處分，原則上需「全體」共有人同意依照民法第819條規定，共有物的處分，必須得到共有人全體同意。因此，...
問答
土地分割
本案，針對共有土地之爭議問題，涉及1.共有物本身的處分2.應有部分處分3.優先承買權4.分割，四個爭議問題，討論如下︰一、共有物本身與應有部分（一）稱共有物者，指得是數人所共同所有之物。（二）應有部分，則指一共有人對於該物擁有的抽象比例，又稱「持分」。例如，ＡＢＣ共同出資買了一塊甲地，甲地為ＡＢＣ所共有，其中ＡＢＣ三人都對該共有物具有「抽象的」三分之一的持分。由於是抽象的比例，其散布於土地的每一塊上，也就是說，ＡＢＣ三人都對土地的每一角落具有三分之一的權利。二、處分（一）共有物的處分︰依照民法第819第二...
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優先承購權（二）──土地法第34條之1
關於土地法第104條優先承購權，請見《優先承購權（一）──簡介及土地法第104條》。一、土地法第34條之1優先承購權土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」此規定目的即為促進土地利用，使共有關係簡化。（一）性質為形成權性質，只要享有優先承購權的共有人依本條主張優先承購的權利後，該共有人與出賣人的買賣契約就成立。（二）要件有共有關係、任一或多個共有人出賣應有部分、與非共有人之第三人成立買賣契約、由未出賣應有部分之共有人主張。（...
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公寓大廈公共區域毀損，是管委會還是住戶要負責修理？費用如何分擔？該負責的人不處理怎麼辦？
公寓大廈的範圍除了各自獨立的居住空間以外，還包含了「共用」的公共區域，例如屋頂、大廳、花園、陽台，或是健身房等娛樂設施。獨立的居住空間內有設施毀損，由各住戶自己修繕處理，這點不難理解；但萬一是這些公共區域出了問題，該由誰來負責修理呢？（見圖1）圖1公寓大廈公共區域有毀損，是誰該修繕？誰該支付修繕費用？資料來源：張學昌/繪圖：Yen一、有管委會的公寓大廈，由管委會負責修繕依照公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分的修繕、管理以及維護，由管理負責人或管理委員會（也就是「管委會」）負責。因此，像是屋頂、大廳...
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著作權的歸屬（一）──多數人合力完成的共同著作
原則上在實際創作者完成著作時，實際創作者就享有著作權，但當著作是由多數人合力所完成，或著作創作過程中所需資金、資料或其他資源是來自於實際創作者以外的人（例如雇主或出資者）時，還是當然由實際創作者取得著作權嗎？如果答案是肯定的，此時該如何保障雇主或出資者提供資源所應取得的對待效益？這類著作的著作權應該歸屬於誰的議題，即為此處所要說明的。著作權，依據著作權法第10條，原則上由完成著作的人單獨取得且享有，但對於共同著作、職務著作與出資著作來說，有例外情況，本篇先討論共同著作的著作權歸屬。（見圖1）圖1什麼...
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樓下鄰居說他家漏水，要我負責出錢維修，合理嗎？－－談公寓大廈抓漏與維修費用的分擔
臺灣因為地狹人稠，近年房價地價又不斷高漲，居住在集合住宅的人越來越多。集合住宅和傳統透天住宅左右相鄰相較，又多了上下樓層間的關係，鄰居之間漏水的糾紛時有所聞，一旦不幸遇到漏水紛爭，該怎麼釐清維修和抓漏費用的責任分擔呢？首先必須先確認漏水管線是屬於集合住宅內哪部分的管線：是專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分，才能夠進一步釐清誰應該負責出錢抓漏或維修。一、共用部分或約定共用部分的修繕費如果漏水位置是在共用部分或約定共用部分，像是健身房、樓梯間、大廳等提供給所有集合住宅住戶一同使用的公共區...
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查封房屋時冒出假房客，該怎麼辦？
一、D可以向B跟C主張出租的管理行為不合法（一）共有物出租要經過多數決因為D為繼承人之一，在完成遺產分割前，會和其他繼承人處於公同共有遺產的狀態。在公同共有物的法律關係下，如果要管理共有物，也就是改良、保存跟利用共有物，須經過共有人多數決同意。而出租共有房屋就是一種管理共有物的方式。（二）管理必須出於為全體共有人管理的意思共有人雖然可以用多數決的方式管理共有物，表面上共有人3個人裡B和C已經有2個人、潛在應有部分合計2/3，兩者都過半，好像可以不管D，直接用多數決將共有的房子出租給E。但是有實務見解認為，管...
範本
多方合作約定共有著作權契約
誰會需要這個範本呢？與他人合作，而共同擁有著作財產權的人會需要。依照著作權法的規定，著作財產權是可能與別人共有的。與別人共有智慧財產權的人，就不能單獨自己利用著作財產權，而是需要全體著作財產權人同意，或者約定由其中一部分著作財產權人來行使著作財產權，例如授權給別人並收取授權金。這份範本可以幫助共有著作財產權的人，了解自己的權利義務，並用契約的方式約定好著作財產權的利益分配。範本的來源多方合作約定共有著作權契約，來自經濟部智慧財產局（2015），《合約1_多方合作約定共有著作權》，下載Word檔(.docx)請點...
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登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？
圖1你的房子不是你的房子？什麼是「借名登記」？資料來源：陳麗雯、劉庭恩/繪圖：Yen一、房地是否為B男一人所有？依照民法第767條1項前段，B男必須為房地之唯一所有權人，才可以請求返還。房屋登記名義上雖為B男，但雙方實際上應是以共有的意思購屋，A女與B男間就房地實為分別共有關係，依照實務見解，雙方就A女應有部分成立「借名登記契約」，並類推適用委任關係。至於應有部分的比例，如不明者，則推定為均等，即每人為二分之一，民法第817條有明確規定。因此，房地形式上為B男所有，然實質上所有權之應有部分各半，故B男請求返還所有權...
文章
因為沒有得到全部繼承人同意，導致不能辦理遺產分割登記，怎麼辦？
多位繼承人中有人不同意依民法繼承編應繼分規定來分割遺產，而使得全體繼承人不能辦理遺產分割登記時，該怎麼辦？（見圖1）圖1其他繼承人不配合辦遺產分割登記怎麼辦？資料來源：彭志傑/繪圖：Yen一、繼承事件中，常發生繼承人中有一人或多人不同意依民法繼承編應繼分規定，而使得全體繼承人不能辦理遺產分割登記。此時，任何一位繼承人都可以向法院提起民事訴訟，達到分割遺產之目的。二、民法上，物屬於「公同共有物」時，任一位權利人要對其作任何安排，像是將該物賣給其他人，都要經過所有權利人的同意。而遺產還沒經過全體繼承人同意...
辭典
分別共有
圖1分別共有資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen指權利人（即分別共有人）就某財產享有一定比例的所有權，共有人各自所有的一定比例或權利，就稱為「應有部分」。如果共有人彼此之間並未確定比例的話，則推定大家的比例均等。各共有人對於該財產的「應有部分」，可以自由處分、使用收益的權利。但是對財產「本身」的處分、變更或設定負擔，原則上必須經過共有人的全體同意；例外在共有土地或房屋時，可以透過多數決的方式處分、變更，或設定地上權等物權，不用全體共有人同意。註腳民法第817條：「I數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為...
辭典
區分所有權
常見於公寓大廈中，是指一棟建築物中，有數個人各自擁有建築物的特定部分（法律上稱為專有部分），而針對該建築物特定部分以外的其他部分及附屬部分，則由這群人共有（法律上稱為共用部分）。舉例來說，X大廈有40個公寓單位，還有共用的廣場、花園、大廳，A1~A40等40人，各自擁有X大廈的一個單位，對於共用的廣場、花園、大廳，則按照各自共有的比例有所有權，這種情況就是「區分所有」；而「區分所有權」就包括專有部分和共用部分的所有權。註腳公寓大廈管理條例第3條第2款：「本條例用辭定義如下：……二、區分所有：指數人區分一建築物而...
範本
部分時間工作勞工勞動契約參考範本
一、誰會需要這個範本呢？想要僱用兼職人員（法律上稱為「部分工時勞工」）的雇主，和應徵兼職人員的勞工。為了保障兼職、打工勞工的勞動權益，勞動部2014年開始將工作時間比「全部時間工作勞工」縮短的勞工，稱為「部分工時勞工」，並且於2016年訂定了「部分時間工作勞工勞動契約參考範本」、2025年修訂。建議從事部分時間工作的勞工與他的雇主之間，最好可以簽訂一份書面的勞動契約，讓雙方更明確知道彼此的權利義務，此時可參考勞動部這個範本。二、範本的來源部分時間工作勞工勞動契約參考範本，來自勞動部（2025），《部分時間工作勞...