查封房屋時冒出假房客，該怎麼辦？

一、D可以向B跟C主張出租的管理行為不合法

（一）共有物出租要經過多數決

因為D為繼承人之一，在完成遺產分割前，會和其他繼承人處於公同共有遺產的狀態^[1]。在公同共有物的法律關係下，如果要管理共有物，也就是改良、保存跟利用共有物，須經過共有人多數決同意^[2]。而出租共有房屋就是一種管理共有物的方式^[3]。

（二）管理必須出於為全體共有人管理的意思

共有人雖然可以用多數決的方式管理共有物，表面上共有人3個人裡B和C已經有2個人、潛在應有部分合計2／3，兩者都過半，好像可以不管D，直接用多數決將共有的房子出租給E。但是有實務見解認為，管理行為必須是「為全體共有人管理共有物的意思」，如果只是純粹為了部分共有人自己的利益，就不能主張是合法的多數決管理行為^[4]。所以B和C擅自將共有物出租給E，如果是為了排除D使用及出賣，不是出於為全體共有人管理共有物的意思，則D可以主張不符合共有物管理的條件，B和C無權出租房子。

二、D可以主張B、C和E間的租約為通謀虛偽而無效

B和C明知道自己已經簽下了變價分割的調解筆錄，卻故意不履行，且如果他們出租房屋給知情的第三人E也不是真的想出租，而是想製造假租約，也沒有向E收取租金，又讓E居住在房屋裡，以便讓D就算拿著可以作為執行名義的法院調解筆錄^[5]，聲請拍賣共有房屋分錢^[6]，仍會因為房屋看起來有租約且有人居住在內而不點交，也就是法院不會解決E占有房屋的狀態，買到法拍屋的人要自行跟E私下協調或打官司，阻礙買家投標的意願，造成拍賣困難。

另一方面，如果E也明知道B和C並沒有出租的意思、自己也沒有承租及付租金的意思，還故意跟B和C簽租約，雙方相互故意讓違反真正意思的租賃契約成立，這份租賃契約有可能會被認為是通謀虛偽意思表示^[7]，則租賃契約會無效^[8]。此時，D可以主張這個租賃契約是通謀虛偽意思表示，一旦法院認定這確實是無效的假租約，E就沒有可以合法使用房子的依據，則E是無權占用這個房子。

三、D可以向E請求返還房屋給全體共有人

綜合以上說明，D可以主張B和C的管理行為並不合法，無權出租這個共有的房屋；E的租約則是通謀虛偽的假租約，E也沒有占有房屋的合法權源。則身為共有人之一的D可以本於自己的所有權，為全體繼承人的利益請求E遷出房屋，並返還房屋給全體共有人^[9]。

四、D可以向E請求相當租金的不當得利；以及向B、C依侵權行為請求損害賠償

B和C如果是因為不想要讓D使用房屋或是變價分割，而和E訂立假租約，惡意阻撓，造成執行困難，E也確實有居住及使用房屋的情形，且沒有給付租金，此時，因為租約已經無效了，E不是合法使用房屋，形同E沒有使用權源卻使用房屋，獲得相當於租金的利益、D受到相當於租金的損害^[10]，則D除了可以向法院請求如以上所述的返還房屋外，還可以向E請求相當於租金的利益，請求金額有實務見解認為可以E和B、C間假租約上的租金為依據，由法院斟酌。

另外，因為B、C故意和E製造假租約讓D無法使用及出賣房屋，侵害身為房屋共有人之一的D的所有權，此時，D也可以依侵權行為法律規定，向B和C請求損害賠償^[11]。