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房租契約提早解約的問題

匿名(進階會員)
房子‧土地‧鄰居房屋租賃 ‧ 2022-08-13 11:09

您好
係因租屋處原有的冷氣故障、馬桶漏水及桶裝瓦斯管的老舊鏽蝕!請房東出來,卻邀請「馬上搬走」契約尚未到期亦無不繳納房租,平常需工作,時間上比較無法抽空找房子,我該如何是好?民法是否有保障的條款?感謝🙏


如果租屋處和相關設備損壞,雙方沒有特別約定誰負責修,居住的房客也是依照正常方法使用,不是不當使用導致毀損,原則上是由房東負責維修[1]

房東不修而且房子已經不堪居住,是「房客」可以解約,不是房東
房客發現租屋處和設備壞掉,要主動通知房東在一定的期間內來維修,如果房東不修,房客可以自己找人來修、從房租扣掉費用[2];而且如果房東不修,房子的狀況已經很差難以繼續居住,「房客」可以依法提前終止租約,不用賠償[3]。這邊可以終止租約是房客的權利,不是房東的。
不過,如果租屋設備故障是因為房客不當使用而毀損,房客自己不修或不賠,反而是房東可以依法提前解約,房客不能要求賠償[4]
可以看看租約中有沒有任意「提前終止租約」的條款
除了前面提到因為不修房子可以依法提前終止租約的情形,也可以先看看租約中有沒有一方可以任意提前終止租約的約定。如果租約有約定可以提前終止租約的話,依照政府的住宅租賃契約應記載及不得記載事項(及應約定及不得約定事項),要約定提前終止的一方必須在多久前通知對方(1個月前或數個月前),如果沒有先通知就提早解約,要賠償對方違約金,違約金金額最高不超過1個月租金金額[5]
小結
因此,除非冷氣、馬桶和瓦斯管等是房客不當使用毀損的,房東不可以以房屋及設備毀損就要求房客搬遷;另外,即使租約中有約定任一方可以任意提前終止租約,也要看是多久前就要通知,如果沒提前通知的話,可以要求對方賠償違約金。

 

延伸閱讀:
租賃糾紛存證信函範本》、
住宅租賃契約書範本》、
終止房屋租賃契約書》、
黃郁真(2021),《租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責?房東不修繕,房客該怎麼辦?》。

註腳

  1.   租賃住宅市場發展及管理條例第8條第1項:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」
    民法第429條第1項:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」
  2.   租賃住宅市場發展及管理條例第8條第3項:「前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」
    民法第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
  3.   租賃住宅市場發展及管理條例第11條第1項第2款:「租賃期間發生下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:……二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。」
  4.   租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第1款:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。」
    民法第432條:「
    I 承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
    II 承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」
  5.   住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,應記載事項第14條:「十四、任意終止租約之約定
    I 本契約於期限屆滿前,除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外,租賃雙方□得□不得任意終止租約。
    II 依前項約定得終止租約者,租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。
    III 一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
    IV 前項承租人應賠償之違約金,得由第五點第一項規定之押金中抵充,如有不足,並得向承租人請求給付不足之金額。
    V 租期屆滿前,依第一項終止租約者,出租人已預收之租金應返還予承租人。」
    住宅租賃契約應約定及不得約定事項,應約定事項第13條:「十三、提前終止租約之約定
    I 本契約於期限屆滿前,出租人□得□不得;承租人□得□不得終止租約。
    II 依約定得終止租約者,租賃之一方應於□一個月前□ 個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方  個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。
    III 前項承租人應賠償之違約金得由第四點之押金中扣抵。
    IV 租期屆滿前,依第二項終止租約者,出租人已預收之租金應返還予承租人。」
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