文章
最近幾年，房屋租賃糾紛屢屢躍上新聞版面，例如房客不但不按時交租，還遺留一屋子物品後就不見蹤影。遇到這種情況，房東一般第一個念頭應該是「房屋是我的，既然他沒交租，我就找鎖匠來開門換鎖，並請搬家公司把房客的東西全部清走」。但是草率地換鎖，卻可能讓房東吃上官司。實務上，有發生房東因為與房客間的租賃糾紛，在租約未經終止或終止後，未經房客同意下就換鎖或以備份鑰匙自行或交給第三人進入租屋處，因而遭法院判刑確定的例子。相信讀到這裡，很多人心裡會覺得不公平，明明是房客有錯在先，房東為什麼還被判刑，所以本文想花點...
文章
圖1簽約之後才發現是凶宅怎麼辦？資料來源：喬正一/繪圖：Yen一、買到凶宅的情況屬於民法物之瑕疵，可以主張法律上的權利（見圖1）目前法院實務認為凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害，但一般大眾嫌惡畏懼這類發生過非自然身故事件的房屋，如果在凶宅內居住容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質，所以認為凶宅對於房屋本身具有減少價值的瑕疵，是屬於民法第354條的「物之瑕疵」。買到凶宅的人對於出賣人可以依民法第359條解除買賣契約或請求減少價金。但如果當時客觀情形解除買賣契約會明顯不公平，則買到凶宅的人只能請求...
文章
自2020年間起，全球景氣受到疫情影響甚鉅，大眾不得不做出相應調整，國內各業者亦須將疫情納入經營風險考量，其中屬每月必須支出的「店面租金」，更是無從迴避的問題。如果業者遇疫情期間營運不佳的狀況，有沒有辦法向房東要求酌減店面租金呢？本篇文章將以近期的法院實務判決，來與大家一同討論，法院就此問題的看法究竟為何（法院歷審見解可能有所變更，本文最後更新日為2022年6月17日，敬請讀者再行確認各案法院的最新見解）。一、可以因為疫情主張「情事變更」請求酌減租金嗎？（見圖1）圖1疫情期間營運不佳，可以要求酌減店面租金嗎...
文章
一、房客常見的違規態樣房東將建築物交付給房客後，由房客占有管領使用，其間可能發生房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況，常見的態樣如：（一）擅自興建違章建築或違反使用分區規定例如房客將陽台外推、二次施工增建夾層、增設遮雨棚，或將工業區或住宅區房屋作商業使用等。（二）未經申請核准領得變更使用執照，擅自變更用途；或未維護建築物合法使用與其構造及設備安全例如建物原核定作為店鋪或辦公使用，房客卻擅自違規經營KTV，又於裝修建築物隔間牆面及天花板時未使用防火材料、安全梯（門）封閉或阻塞（堆積雜物）。（三...
文章
一、什麼是租約公證？假設A找到了房客並簽訂租約，A可以持該租約請求公證人就契約中「租約到期必須交還房屋」的條款作成公證書，並且載明「應逕受強制執行」。屆時如果當事人一方不履行契約義務，例如：承租人於租約期滿拒絕交還房屋時，房東A就可以出示公證書向法院聲請強制執行。但是，房東A聲請的強制執行，應符合公證書中的約定內容，而且約定內容不需要經過實質審查就可以確定，才可以聲請強制執行。二、經公證租約可不經法院訴訟直接強制執行（見圖1）圖1租約公證的好處？資料來源：喬正一/繪圖：Yen如上所述，經公證的租約，便形同...
文章
房客積欠租金時，房東法律上的權利包含：以押金扣抵欠租、終止契約以及行使留置權來抵償欠租。（見圖1）圖1房客欠租，房東可以主張什麼權利？資料來源：雷皓明、張學昌/繪圖：Yen一、如果契約有約定押金，房東可以從押金中扣抵租金押金（押租金）是房客交給房東的保證金，用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。依照租賃契約，房客有準時給付租金的義務，房客如果積欠房租就違反了租賃契約，房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償，不需要另行向房客起訴請求賠償。二、房東可以終止契約依照民法第440規定，房客積欠租金...
文章
一、如何撰寫存證信函在瞭解存證信函的意義以及功能後，最重要的就是如何對存證信函作實際地應用，也就是如何撰寫存證信函，俾使其發揮應有的功效。因此，本篇擬以開頭所設案例，說明如何從程序到實質內容撰寫存證信函。（見圖1）圖1怎麼寫存證信函？資料來源：黃于玉/繪圖：Yen（一）寄件人與收件人1.寄件人或收件人一般而言都是自然人或法人，若是以法人為寄件人或收件人，還必須載明法定代理人或代表人。但有疑問的是，若是無權利能力者，例如同鄉會、同學會、學術團體、社區（大廈）管理委員會等，可否以這些團體的名義作為寄件人或收...
文章
圖1租約到期後房客不遷營業登記，房東該怎麼辦？資料來源：李琬鈴/繪圖：Yen一、房東可以向主管機關申請廢止登記（見圖1）房子出租讓人做生意，在租約到期或提前終止後，房客已經搬走，明明沒有在原址營業了，但營業登記卻不遷走，也不註銷，導致房東可能被課徵較高的房屋稅及地價稅，該怎麼辦呢？其實，房東可以自力救濟，主動向主管機關申請廢止營業登記及稅籍登記。特別提醒，本文討論的是房客將房屋用於「營業」的情形，若是居住用卻不遷出戶籍，請參考李琬鈴（2023），《租約到期或提前終止，房客不遷戶籍，該怎麼辦？》。二、先確認...
文章
在上篇文章中，我們花了很多篇幅討論房客A自殺後，房東B可能可以主張哪些規定，接下來要討論的是，即使B成功找到法律上的規定，但A已經過世了，B要怎麼獲得賠償呢？又或者B能不能在事前有一些措施，讓憾事不幸發生時，可以降低自己的損害呢？一、B是否可以向A的繼承人求償？本系列文章的案例事實，是承租人A在租屋處內自殺，造成房東B的利益受到損害，並不是A的繼承人（案例中，即A的父母）侵害B的利益，B真的可以向A的父母求償嗎？關於這一點解析如下：（一）民法繼承相關規定按照目前的民法規定，繼承人在死者（被繼承人）過世之後，會...
文章
在租賃關係中，房客造成的哪些損害，房東可以請求賠償？（見圖1）圖1房東可以要求房客賠償房屋的損害嗎？資料來源：雷皓明、張學昌/繪圖：Yen一、不當使用房屋依照民法第432條規定，房客有善盡使用、保管房屋的責任。如果房客不依照契約約定、房屋性質而不當使用房屋，造成房屋毀損，就要負擔賠償責任。不當使用房屋，例如房客在居住過程導致屋內木質地板有水漬與尿漬、門板破裂、家具毀損，需要清潔與更新；又例如在颱風來襲期間，沒有清掃屋內陽台的堆積物，影響排水，導致室內淹水、家具與電器損壞等。二、失火依照民法第434條規定，如...
文章
圖1在外租屋，保管、修繕房屋由誰負責？資料來源：黃郁真/繪圖：Yen一、租屋的保管責任（見圖1）在外租屋，房客對房屋有保管的義務，如果因為沒依照通常或約定的方法使用，使得房屋毀損時，就必須賠償房東的損害，舉例如下：（一）房客在颱風期間沒有清掃陽台的樹葉、石頭等，影響陽台排水進而使室內淹水，家具損壞。（二）房客未經房東同意將租屋裡的電器、家具搬走。（三）不當使用延長線造成火災（有重大過失時）。（四）承租廠房，電焊時卻沒未採取防護措施或移除易燃物，使火花噴濺造成火災。二、租屋的修繕責任（一）原則由房東負責...
文章
一、小客車租賃定型化契約要符合「應記載及不得記載事項」規定案例中C租車公司提出的汽車租約，是一種企業經營者為了與多數消費者訂立同類契約，所預先擬定的定型化契約條款，依消費者保護法第17條規定，必須符合政府公告的「定型化契約應記載及不得記載事項」，如有牴觸時該條款無效。又如果企業經營者沒有將「應記載事項」的內容記載到定型化契約中，該事項仍會構成契約內容。關於小客車的租賃，中央主管機關交通部已經訂有「小客車租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並由行政院核定後公告，因此租車業者提供給消費者的定型化租賃...
文章
一、什麼是民事訴訟法上的簡易訴訟程序？民事訴訟法上的簡易訴訟程序（下稱民事簡易程序），簡單來說就是比民事通常訴訟程序（下稱通常訴訟程序）簡單的審判模式，主要針對事實清楚、情節輕微、權利義務關係明確、審理起來不會太複雜的民事案件而適用，屬於一種獨立的民事第一審程序。二、為什麼需要民事簡易程序呢？民事訴訟法特別規定簡易訴訟程序的立法目的，在於可以迅速審理案件涉及價值或金額較低、較輕微，或性質單純的民事事件，具有高效、簡便的特點。透過簡化過的民事訴訟程序，除了可以降低訴訟的時間成本，節約司法資源、提高...
文章
圖1租約到期後房客不遷戶籍，房東該怎麼辦？資料來源：李琬鈴/繪圖：Yen一、房東可以將房客「逕遷戶所」（見圖1）依「租賃住宅市場發展及管理條例」，以及內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，房東不得禁止房客遷入戶籍，但萬一租約到期或提前終止，房客人搬走了，卻遲遲不遷出戶籍，除了房客的私人信件一直寄來，甚至想申請恢復自用住宅的優惠稅率，還要另外提出房客沒有承租的證明，讓房東不堪其擾，該怎麼辦呢？其實，房東可以自力救濟，向戶政事務所申請將房客戶籍「逕遷戶所」（也就是把房客的戶籍遷到戶政事務...
文章
一、什麼是訴願？（見圖1）圖1什麼是訴願？資料來源：蘇宏杰/繪圖：Yen（一）為什麼會有訴願制度？訴願是受到憲法保障的權利，目的是為了讓人民在不服行政機關的決定（行政處分）時，可以先由行政機關重新檢討是否有違法或不當的地方。訴願是一種在進入行政訴訟之前，讓行政機關自我反省的程序。（二）訴願的種類有哪些？基本上，訴願是指人民在行政機關有下列任一種情形時，請求訴願機關（通常是該行政機關的上級機關）尋求救濟，審查行政機關的作為（即「行政處分」，訴願法又稱為「原處分」）或不作為（未作成人民申請的行政處分），是...
文章
1960年代正值臺灣發展工業經濟的時期，立法院陸續通過「獎勵投資條例」及「外國人投資條例」吸引本國及外國企業投資，開拓臺灣國際市場。然而在此一背景之下，1970年代卻陸續傳出重大的職業災害事件，促使政府正視勞動安全問題。於是，在1974年通過「勞動安全衛生法」，希望能防止職業災害，並保障勞工安全與健康，且於2013年修法後更名為「職業安全衛生法」(以下稱「職安法」)，將適用對象擴大至所有行業別，顯示政府對於工作者安全的重視與決心。然而，在職安法擴大適用於所有行業別後，雖然是為了強化對工作者勞動安全的保障，但仍有許...
文章
除了訴訟當事人以外，一般民眾也可以查詢並閱覽判決。法院判決依照法院組織法原則上是公開的，而司法院建置「法學資料檢索系統」，供大家上網查詢司法相關資料，其中包含裁判書、函釋與各類司法資料。網址是：https://lawsearch.judicial.gov.tw/default.aspx一、該如何查詢判決？（一）關鍵字與條件查詢要查詢判決，可至法學資料檢索系統中「裁判書系統」的「裁判書查詢」欄位，輸入你所欲找尋的判決關鍵字進行搜尋。例如，想要搜尋「毒品案件」的判決是怎麼寫的，即可輸入「毒品」；如有更精確的關鍵字，例如「大麻」，則可更限縮範圍，...
文章
一、什麼是占有連鎖多次且連續的「有權占有」，就構成占有連鎖。多次連續的有權占有所形成的鎖鏈，讓直接占有人在所有權人請求返還占有時，可以用占有連鎖對抗之。占有連鎖在我國實務上須符合三個要件才能主張：（見圖1）圖1什麼是占有連鎖？資料來源：陳家誼/繪圖：Yen（一）中間人對所有權人，屬有權占有，例如存在買賣、租賃等契約關係。（二）占有人對中間人，屬有權占有，例如存在買賣、轉租等契約關係。（三）中間人將直接占有移轉給占有人不違法，例如合法轉租、轉借。二、本例成立占有連鎖（一）A（所有權人）出售房屋給B（中間人...
文章
原則上勞工辭職應該提前通知雇主，不可擅離職位，除非符合勞動基準法的例外條件，才不須提前通知。一、勞工辭職原則上應提前通知（見圖1）圖1勞工想離職怎麼辦？資料來源：雷皓明、張學昌/繪圖：Yen依照勞動基準法第15條，在不定期契約中，勞工終止契約（辭職）準用雇主終止契約的提前通知規定，也就是說雇主與勞工雙方要終止關係都應該事先向對方通知。如果勞工不提前通知，雇主可能依照民法第184條向勞工請求賠償因未提前通知所遭受的損害。根據勞工的年資不同，要遵守不同的期限對雇主提前通知：（見圖2）圖2勞工離職要提前多久通知（...
文章
消滅時效，是一種法律上的「有效期限」。好比食物超過保存期限、有效期限以後就不能食用，法律上的權利如果超過了「消滅時效」，就不能再主張或行使。圖1什麼是消滅時效？資料來源：雷皓明、張學昌/繪圖：Yen一、原則上消滅時效是15年（見圖1）（一）超過期限債務人可以「拒絕給付」依照民法第125條，法律上的「請求權」如果在15年內沒有行使就會消滅。一旦時效到期，依照民法第144條第1項，債務人可以拒絕給付。例如，A要把土地賣給B，簽訂買賣契約，此時B依照契約享有「請A把土地移轉登記給B」的權利。如果在簽約後過了15年，B都還沒請A...
