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政府提供總額300億元、估計50萬戶受惠的租金補貼專案於2022年7月1日起至8月底開放申請。為了提升房屋所有權人將未使用的住宅出租給經濟或社會弱勢者的意願，政府也對房東釋出利多，只要願意將房屋出租給領有政府租金補貼者，房東即成為「公益出租人」享有稅賦優惠。究竟成為「公益出租人」有什麼具體好處？需要特別注意什麼嗎？一、公益出租人享有的三大稅賦優惠（見圖1）圖1公益出租人的三大稅賦優惠資料來源：李琬鈴/繪圖：Yen（一）綜合所得稅：每屋每月最高1萬5千元的租賃所得免稅額依住宅法第15條規定，將房屋出租給領有政府租金補貼...
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通常在買賣房子時，買家遇到的房屋所有權人（以下稱原屋主）和房屋坐落的基地所有權人（以下稱地主）會是同一人；然而，因為房子和土地的所有權是各自獨自存在的權利，原則上可以由不同人擁有，所以，如果遇到原屋主沒有基地的所有權，而是向地主承租基地時，買家可能就會有案例中的疑問，以下逐一說明。（見圖1）圖1購買「屋主和地主不是同一人」的房子，會被拆掉嗎？資料來源：陳琦姸/繪圖：Yen一、地主不可以主張屋主換人就要拆掉房子、收回基地（一）換屋主，原本的基地租賃契約還會存在嗎？基地租賃關係存在於原屋主與地主之間，地主...
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近年來相信讀者經常會看到政府興建社會住宅的新聞，尤其從2017年起政府開始試辦社會住宅包租代管計劃，引進民間業者參與社會住宅包租代管媒合，更在2018年6月公布租賃住宅市場發展及管理條例，包租代管政策頓時成為不動產業界的新寵兒，但不少人對社會住宅的包租代管還是有許多疑慮，為滿足大家對社會住宅包租代管的好奇及疑問，本文特定整理重點如下：一、什麼是社會住宅啊？誰可以承租？社會住宅的定義規定在住宅法第3條，是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。有資格承租者則規定在同法第4條，經濟或社...
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圖1房客想短期(未滿30天)租屋，該去哪裡租？資料來源：鍾秀瑋/繪圖：Yen一、房屋可以短期出租嗎？最短期間是多久？（見圖1）基於私法自治、契約自由原則，房屋所有權人可以自由將房屋出租或進行其他使用收益行為。但是一般人承租房屋自用，多是以能夠在內長期居住、生活為考量，因此租賃住宅市場發展及管理條例第4條第4款將租賃期間未達30天的住宅租賃排除在外，不適用該條例。所以合法的住宅租賃關係有30天最短租期的限制，該條文將「租賃期間未達30日」排除適用的作法，法院實務見解認為是屬於立法機關制定法律時的自由、司法機關應予以...
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圖1房客在租屋處非自然死亡，房東可以主張哪些權利？資料來源：喬正一/繪圖：Yen一、房東B對房屋的所有權並未受到侵害（見圖1）（一）B主張侵權行為損害賠償案例中，B起訴主張房客A明知道所承租的房屋不是A自己所有，而且應該知之在房屋內自殺死亡，將使該屋變成凶宅，日後將難以再出租或出售。然而A仍於屋內自殺身亡，顯然已侵害B對房屋的所有權，因此依民法第184條第1項前段，向B的繼承人即父母請求連帶賠償500萬元。（二）法院實務認為凶宅的情況不適用侵權行為但實務上卻有否認B的房屋所有權受到侵害的見解，有法院認為房客A雖然在屋...
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最近幾年，房屋租賃糾紛屢屢躍上新聞版面，例如房客不但不按時交租，還遺留一屋子物品後就不見蹤影。遇到這種情況，房東一般第一個念頭應該是「房屋是我的，既然他沒交租，我就找鎖匠來開門換鎖，並請搬家公司把房客的東西全部清走」。但是草率地換鎖，卻可能讓房東吃上官司。實務上，有發生房東因為與房客間的租賃糾紛，在租約未經終止或終止後，未經房客同意下就換鎖或以備份鑰匙自行或交給第三人進入租屋處，因而遭法院判刑確定的例子。相信讀到這裡，很多人心裡會覺得不公平，明明是房客有錯在先，房東為什麼還被判刑，所以本文想花點...
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圖1簽約之後才發現是凶宅怎麼辦？資料來源：喬正一/繪圖：Yen一、買到凶宅的情況屬於民法物之瑕疵，可以主張法律上的權利（見圖1）目前法院實務認為凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害，但一般大眾嫌惡畏懼這類發生過非自然身故事件的房屋，如果在凶宅內居住容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質，所以認為凶宅對於房屋本身具有減少價值的瑕疵，是屬於民法第354條的「物之瑕疵」。買到凶宅的人對於出賣人可以依民法第359條解除買賣契約或請求減少價金。但如果當時客觀情形解除買賣契約會明顯不公平，則買到凶宅的人只能請求...
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一、C公司承受A公司與B的定期房屋租約公司經過法定的程序，就可以將財產、營業全部賣給另一間公司，購買的公司就會概括承受原本公司的資產和負債。在案例中，A公司把營業、財產全都賣給C公司，並辦理解散清算，這樣A公司就消滅了；C公司則承受了A公司的財產、債權債務關係。至於A與B之間的定期房屋租約，經過C通知B承受租約後，租金的債務就會由C承擔。二、可以提前終止租約的原因（見圖1）圖1公司倒閉轉賣，受讓的公司可以提前終止房屋租約嗎？資料來源：陳麗雯/繪圖：Yen本案例中，本來A跟B之間的租賃契約有定期限（10年），C承受租約後...
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買家買到凶宅或海砂屋，屬於買賣物的瑕疵？一、物之瑕疵擔保簡介依照民法第354條第1項，賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時。所以，當交付後才產生瑕疵情形，賣家就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。而瑕疵擔保責任也不看瑕疵是否由賣家的故意或過失所造成，只要交付前有瑕疵產生，賣家即應依照瑕疵擔保的規定負擔責任。簡單的說，物的瑕疵擔保責任，是指存在於物的缺點，也就是物欠缺依通常...
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一、什麼是占有連鎖多次且連續的「有權占有」，就構成占有連鎖。多次連續的有權占有所形成的鎖鏈，讓直接占有人在所有權人請求返還占有時，可以用占有連鎖對抗之。占有連鎖在我國實務上須符合三個要件才能主張：（見圖1）圖1什麼是占有連鎖？資料來源：陳家誼/繪圖：Yen（一）中間人對所有權人，屬有權占有，例如存在買賣、租賃等契約關係。（二）占有人對中間人，屬有權占有，例如存在買賣、轉租等契約關係。（三）中間人將直接占有移轉給占有人不違法，例如合法轉租、轉借。二、本例成立占有連鎖（一）A（所有權人）出售房屋給B（中間人...
範本
一、誰會需要這個範本呢？這個範本是包租業與承租人所簽訂的住宅轉租契約，所以包租業者，以及想要租住宅來居住的人會需要。包租業是近年來新興的租屋模式，全名是「租賃住宅包租業」，是指向房東承租住宅後，轉租給其他人供居住使用，並對住宅進行管理的業者。而想要租房居住的人，透過包租業租房居住，若是遇到住宅租賃的爭議，可以直接向直轄市或縣（市）政府申請調處，而且不用繳納調處費用。二、範本的來源住宅轉租契約書範本，來自行政院全球資訊網（2019），《住宅轉租契約書範本》，下載Word檔(.docx)請點我，PDF檔(.pdf)請點我。...
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一、一屋二賣簡介前手買家與賣家簽訂房屋買賣契約，但尚未至地政事務所登記所有權移轉。而賣家又與後手買家對同一房屋簽訂買賣契約，並將房屋所有權登記予後手買家（圖2）。前手買家因此無法依照自己的買賣契約，對賣家主張移轉房屋所有權。此情形即稱為一屋二賣。圖2一屋二賣時間軸作者自製。二、問題起因契約當事人（債權人與債務人）之間可以主張的權利，僅能在契約當事人之間主張。在本篇房屋買賣，前手買家只能對賣家主張買賣契約上的權利，前手買家對於後手買家則不能主張任何權利此即債權相對性。而債權平等性是指數個債權間，彼此...
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自2020年間起，全球景氣受到疫情影響甚鉅，大眾不得不做出相應調整，國內各業者亦須將疫情納入經營風險考量，其中屬每月必須支出的「店面租金」，更是無從迴避的問題。如果業者遇疫情期間營運不佳的狀況，有沒有辦法向房東要求酌減店面租金呢？本篇文章將以近期的法院實務判決，來與大家一同討論，法院就此問題的看法究竟為何（法院歷審見解可能有所變更，本文最後更新日為2022年6月17日，敬請讀者再行確認各案法院的最新見解）。一、可以因為疫情主張「情事變更」請求酌減租金嗎？（見圖1）圖1疫情期間營運不佳，可以要求酌減店面租金嗎...
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一、房客常見的違規態樣房東將建築物交付給房客後，由房客占有管領使用，其間可能發生房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況，常見的態樣如：（一）擅自興建違章建築或違反使用分區規定例如房客將陽台外推、二次施工增建夾層、增設遮雨棚，或將工業區或住宅區房屋作商業使用等。（二）未經申請核准領得變更使用執照，擅自變更用途；或未維護建築物合法使用與其構造及設備安全例如建物原核定作為店鋪或辦公使用，房客卻擅自違規經營KTV，又於裝修建築物隔間牆面及天花板時未使用防火材料、安全梯（門）封閉或阻塞（堆積雜物）。（三...
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一、前言買房是許多人重大的人生里程碑，而近年來房價飛漲，大多數人在購屋時選擇的標的房屋往往可能已經有20～40年不等的屋齡，這樣的屋子隨著歲月流逝難免會產生或大或小的瑕疵，而漏水就是其中一個常見的問題。那麼，買房時發現房屋漏水要怎麼處理？誰要負責賠償？買家要如何與房仲、賣家周旋協商？有什麼妥善保護自己權益的方法？本文為讀者們介紹買房應注意的眉角，下篇則說明買房遇到糾紛時有哪些處理方式。二、看屋是權利也是義務（見圖1）圖1買房該注意什麼？資料來源：林博文/繪圖：Yen現在市面上有許多網路購屋平臺，有些甚至有...
範本
一、誰會需要這個範本呢？有房屋想要出租供他人居住的人，以及包租業者會需要。包租業是近年來新興的租屋模式，全名是「租賃住宅包租業」，是指向房東承租住宅後，轉租給其他人供居住使用，並對住宅進行管理的業者。有房屋想要出租的人可以使用這個範本與包租業者簽訂住宅包租之契約，將管理的事務交由包租業者處理，還可以依法減徵所得稅。二、範本的來源住宅包租契約書範本，來自中華民國內政部地政司全球資訊網（2019），《住宅包租契約書範本》，下載Word檔(.docx)請點我，PDF檔(.pdf)請點我。註腳租賃住宅市場發展及管理條例第3條第5...
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房客積欠租金時，房東法律上的權利包含：以押金扣抵欠租、終止契約以及行使留置權來抵償欠租。（見圖1）圖1房客欠租，房東可以主張什麼權利？資料來源：雷皓明、張學昌/繪圖：Yen一、如果契約有約定押金，房東可以從押金中扣抵租金押金（押租金）是房客交給房東的保證金，用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。依照租賃契約，房客有準時給付租金的義務，房客如果積欠房租就違反了租賃契約，房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償，不需要另行向房客起訴請求賠償。二、房東可以終止契約依照民法第440規定，房客積欠租金...
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在上篇文章中，我們花了很多篇幅討論房客A自殺後，房東B可能可以主張哪些規定，接下來要討論的是，即使B成功找到法律上的規定，但A已經過世了，B要怎麼獲得賠償呢？又或者B能不能在事前有一些措施，讓憾事不幸發生時，可以降低自己的損害呢？一、B是否可以向A的繼承人求償？本系列文章的案例事實，是承租人A在租屋處內自殺，造成房東B的利益受到損害，並不是A的繼承人（案例中，即A的父母）侵害B的利益，B真的可以向A的父母求償嗎？關於這一點解析如下：（一）民法繼承相關規定按照目前的民法規定，繼承人在死者（被繼承人）過世之後，會...
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圖1租約到期後房客不遷營業登記，房東該怎麼辦？資料來源：李琬鈴/繪圖：Yen一、房東可以向主管機關申請廢止登記（見圖1）房子出租讓人做生意，在租約到期或提前終止後，房客已經搬走，明明沒有在原址營業了，但營業登記卻不遷走，也不註銷，導致房東可能被課徵較高的房屋稅及地價稅，該怎麼辦呢？其實，房東可以自力救濟，主動向主管機關申請廢止營業登記及稅籍登記。特別提醒，本文討論的是房客將房屋用於「營業」的情形，若是居住用卻不遷出戶籍，請參考李琬鈴（2023），《租約到期或提前終止，房客不遷戶籍，該怎麼辦？》。二、先確認...
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買家買到凶宅或海砂屋，屬於買賣物的瑕疵？（見圖1）圖1海砂屋、壁癌算瑕疵嗎？買到該怎麼辦？資料來源：張博洋/繪圖：Yen一、法院對於海砂屋是否為瑕疵的看法而海砂屋是指房屋有混凝土氯離子含量過高之情形，並產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況。在判決中，法院請建築師公會鑑定混凝土氯離子含量，認為該房屋混凝土氯離子含量過高，該房屋應為海砂屋，足以減損其通常效用及交易價值，構成房屋買賣的瑕疵。二、法院對於壁癌是否為瑕疵的看法法院認為房屋若有壁癌、漏水的情形，並且足以減損其通常效用及交易價值，則應構成瑕疵情形。但值得...
