什麼是地上權？有無約定地租或存續期限有什麼差別？

地上權是指「使用土地」的權利，所以性質上屬於用益物權^[1]。而地上權還可以分為「普通地上權^[2]」和「區分地上權^[3]」。

一、普通地上權

（一）定義

民法第832條^[4]規定了普通地上權的定義：「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。

白話來說，就是一種「讓沒有土地所有權的人，可以合法使用這塊土地」的權利，而取得這個使用權利的人就稱為「地上權人」^[5]。

（二）權利範圍

在討論地上權之前必須理解，土地所有權人的權利範圍不限於土地表面而已，包括土地的「上空」或「地表以下」也算^[6]，因此假若隔壁鄰居把陽台往外延伸，進入我的土地上空內，即便鄰居的陽台是懸空在我的土地上，也沒有碰到我的土地或建物，仍算是侵害我的所有權^[7]。

正因為所有權人對土地的權利範圍包括土地「上下」，所以如果不是所有權人，卻想使用土地的任何一部分的話，就有設定普通地上權以取得合法使用土地依據的必要；而且雖然稱為普通地「上」權，但法條文字是「他人土地之『上下』」，因此設定普通地上權後，能使用的範圍就和土地所有權人一樣，不限於地面上，地面下也可以利用^[8]！

（三）地上權會因為地上物滅失而跟著消滅嗎？

設定地上權的目的就是要使用土地，但地上物的有無和地上權的存續無關，所以即便地上物因故（如：火災或地震）滅失，也不會影響地上權的設定^[9]。

地上權的存續是和當事人的約定有關，如果有約定存續期間，就看時間什麼時候屆至；沒有約定的話，就看雙方什麼時候要終止。

二、區分地上權

（一）定義

區分地上權的定義規定在民法第841條之1^[10]：「以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」。

（二）權利範圍

有時候地上權人並不是要使用土地的全部，只是需要土地上方或下方的特定範圍（即土地分層利用^[11]），例如：捷運軌道有些路段是使用土地下方某段深度的空間（像捷運善導寺站到忠孝新生站）；有些是使用土地上方某段高度的空間（像捷運劍潭站到士林站）。

因為區分地上權只會劃分出特定的立體空間，所以土地所有權人可以保有土地其他部分的使用權利，另一方面，區分地上權人也能因此減輕地租負擔^[12]。

三、二者的區別

普通地上權是使用「他人土地之『上下』」（其實就是全部），範圍與所有權人相同，但區分地上權則是只使用「他人土地上下之『一定空間範圍』」，例如：區分地上權人可以只使用從地表起算第5到10公尺的地方，或從地表起算第3公尺以下的空間。

因此，普通地上權跟區分地上權的不同就在於「範圍」^[13]。

四、地上權可以使用多久？

設定地上權的當事人，一般都會約定使用期間^[14]，但仍不免會忘記或遺漏，此時總不能讓地上權無止盡的存續下去^[15]，因此當地上權已經存在超過20年，或原先設定地上權的目的已不存在時，法院可以依當事人的請求，視情況定一個存續期限或直接終止地上權^[16]。

特別的是，如果未設定期間的地上權是以公共建設為目的，那麼就以公共建設的使用目的完畢時，視為地上權的存續期限^[17]。

五、使用地上權的成本

（一）有償或無償

民法對於設定地上權是否一定要有「地租」，並未限制，所以地上權的約定可能是有償，也可能是無償。

（二）地上權存續期間內可以請求調整地租嗎？（見表1）

1.有償地上權

在地上權為「有償」時（也就是有約定地租），若土地價值有所昇降（不論是否有約定存續期限），依原定地租繼續給付會顯失公平時，土地所有權人和地上權人都可以請求法院增減地租^[18]。

2.無償地上權

無償地上權本來就是讓地上權人免費使用，但假如土地的負擔在地上權存續期間內有所增加（不論是否有約定存續期限），導致讓地上權人免費使用會顯失公平時，土地所有權人可以請求法院酌定地租^[19]。

六、拋棄地上權時需要多付錢嗎？

因拋棄地上權而可能發生的後果，會依照當事人間有無「地租」或「存續期間」的約定，有所不同：