出資買房掛在他人名下，卻被對方私自轉賣，有什麼補救方法？（一）——什麼是借名登記？

一、借名登記的意思

所謂「借名登記」，顧名思義，就是將自己的財產「借」別人的「名」字來辦理登記，但還是由自己管理、使用、處分，是一種以雙方信任為基礎的契約關係^[1]。

出借名字的人（也就是形式所有人）稱為「出名人」，向他人借名字的人（也就是實質所有人）則稱為「借名人」。我國法律雖然沒有將借名登記契約明文規定在民法中，但也沒有禁止借名登記的行為。

二、出名人自行出售、處分財產，有效嗎？

（一）債權行為

債權契約的成立本來就不以有處分權為必要^[2]，所以即便不是實質所有人的B私自與C成立豪宅的買賣契約，仍會有效^[3]。

（二）物權行為

出名人是形式所有人，理論上他持有寫著自己名字的所有權狀或文件而處分財產，例如設定抵押權或移轉所有權，似乎沒有問題，畢竟對毫不知情的善意第三人來說，一般都會認為「這個人的名字在權狀上，就是經過登記的所有人啊！」

但出名人終究不是實質所有人，只是掛名的空殼而已，所以如果讓出名人的處分有效，可能會對借名人的權利造成損害。

那麼出名人處分實質上不屬於自己的財產的行為，在物權上的法律效果究竟如何？根據最高法院的決議^[4]，可以分成以下三種不同的見解：

1. 有權處分說

這是決議所採的見解。

支持有權處分說的人認為，借名登記只是借名人與出名人之間的債權契約而已，屬於2人之間的內部約定，效力不會及於第三人，所以，即便出名人擅自處分財產（不論相對人是善意或惡意^[5]），也是有效的行為^[6]。

回到本文案例，B將豪宅移轉登記給C的行為是有效的，不管C知不知道B並非實質所有人，C都可以取得所有權。

2. 無權處分說（圖1）

支持無權處分說的人則認為，出名人是基於借名登記契約的約定才被登記為形式所有人，他所能做的只有「出借名字」這件事，所以出名人擅自處分財產，原則上就是無權處分，效力未定，必須由有權的借名人來決定是否要讓財產處分有效^[7]。

回到本文案例，B將豪宅移轉登記給C，屬於無權處分，豪宅所有權的移轉登記效力未定，要看實質所有人A是否承認，如果A願意承認當然沒有問題，但若A不承認，該移轉登記就可能會被認定為無效（因為財產所有權的歸屬會依照交易相對人是善意或惡意而有不同^[8]）。

3. 區分說：原則上屬有權處分，例外於第三人惡意時適用無權處分（圖2）

一般人大多會從外觀上認定出名人就是所有人，所以出名人所做的處分原則上都是有權處分。但假如第三人是惡意，自然沒有保護必要，此時應例外認定出名人的處分行為是無權處分。

如果是本文案例，原則上B的處分行為有效；只有當C是惡意時，才會適用無權處分的規定，由A來決定是否要承認B的處分行為。

三、借名人該如何主張權利？

既然前面提到，最高法院決議是採「有權處分說」的見解，也就是認定出名人的處分即便未經過借名人同意也會有效，那麼回到本文案例，對豪宅有實質所有權的借名人A，遭遇無權的出名人B擅自將豪宅出售，該怎麼辦？

（一）房屋還在出名人的名下

如果房屋還登記在出名人B的名下，那借名人A要趕緊向出名人B終止借名登記契約，因為契約一經終止，出名人B就失去登記為所有人的權利，A便可以向出名人B請求將房屋登記回自己的名下^[9]。

（二）房屋已經在第三人的名下

因為最高法院的見解採「有權處分說」，所以B出售並將豪宅移轉給C的法律行為，是有效的，原則上C會因此成為豪宅的所有人，A不能再向C主張返還豪宅^[10]。此時，A只能另外向B請求侵權行為損害賠償^[11]。

雖然借名人有以上方式可以主張自己的權利，不過等實際發生糾紛進入法院後，應該由誰提出什麼樣的證據來證明借名登記關係的存在呢？這部分將於系列文章（二）說明。